나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22166 [1] 경상남도 거제시 두모동 308 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 두모동 소재 '두모마을'내에 위치하며, 부근으로는 다가구주택, 단독주택, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지의 토지로서, 일련번호(1)은 '주거용 건부지', 일련번호(3)은 '도로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 남동측으로 포장도로(일련번호(3) 포함)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2015.09.03) 외 벽 : 화강석, 스톤코트 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

단독주택(다중주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
[목록 2] '발코니, 옥탑 등'은 건물 감정평가시 포함 평가됨(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22166 (1)

소재지: 경상남도 거제시 두모동 308

용도: 다중주택

감정가: 412,451,800원

토지면적: 205.00㎡ (약 62.01평)

건물면적: 305.98㎡ (약 92.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성일새마을금고

채무자: 장OO (부동산등기부 내 확인되는 소유자)

1.2. 건축물 정보 (JSON 분석 결과)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일: 2015년 09월 03일

주요 마감: 외벽 - 화강석, 스톤코트 등 / 내벽 - 벽지, 타일 등 / 창호 - 샷시

주요 설비: 제반 위생설비, 급배수설비 등

1.3. 감정평가 요약

토지:

- 위치 및 주위환경: '두모마을' 내 위치, 다가구주택, 단독주택, 임야 혼재 지역으로 주위환경 보통.

- 형태 및 이용상태: 부정형 완경사지, 주거용 건부지 및 도로로 이용 중.

- 인접 도로상태: 남동측으로 포장도로 접함.

- 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타: 임대관계 미상. 지적도면 기준 목측 확인. 정확한 사항은 측량 필요.

건물:

- 이용상태: 단독주택(다중주택)으로 이용 중.

- 설비내역: 제반 위생설비, 급배수설비 등 시설.

- 부합물 및 종물: 별도 참조.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타: 임대관계 미상. 현장조사 시 폐문부재 상태였으며, 인근 주민, 건축물대장, 건축물현황도 의거하여 조사.

1.4. 주요 특이사항 및 주의사항

- 일괄매각.

- '발코니, 옥탑 등'은 건물 감정평가 시 포함 평가됨.

- 임대관계는 조사 결과 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 두모동 소재 '두모마을' 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다가구주택, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 인근에 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 주차에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 행위에 있어 일반적인 규제를 따르나, 가축사육제한구역에 해당하여 모든 축종 사육이 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 09월 11일자 성일새마을금고의 근저당권입니다. 본 경매 개시 결정은 해당 근저당권에 의한 임의경매로, 통상적인 경우라면 매각으로 인해 근저당권 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인은 BUABANPHUTTIPHONG, MOKKARATAPHISIT 두 명입니다.

- 보증금 및 차임: 두 임차인 모두 보증금 0원, 차임 0원으로 확인됩니다.

- 전입일자: BUABANPHUTTIPHONG (2025-10-23), MOKKARATAPHISIT (2025-10-01)

- 대항력: 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

- 비고: 별도의 임대차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

- 총 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 말소되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권)는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 시장 동향

거제시 두모동 일대는 다가구주택, 단독주택이 혼재된 지역입니다. 최근 거제시 전반의 주택 시장은 아파트의 경우 2026년 5월 기준 평균 매매가가 약 1억 6429만원, 최고가 거래는 5억 1250만원 수준을 보이고 있으나, 이는 아파트 중심의 통계입니다. 두모동 내에서의 다가구 및 단독주택 거래 정보는 제한적입니다.

상가 및 토지 거래는 일부 확인되나, 본건과 직접 비교할 만한 최근 다중주택 매매 사례 정보는 검색 결과에서 명확히 나타나지 않았습니다. 일반적으로 거제 지역 내 주택 거래는 활발한 편이나, 두모동은 상대적으로 외곽 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 '두모마을' 내에 위치하며, 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변 상권에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

5.2. 교육 시설

가장 가까운 교육 시설로는 해성중학교가 직선거리 약 472m 거리에 위치합니다.

5.3. 교통 및 교통망

차량 접근이 용이하며, 남동측으로 포장도로와 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지로서의 교통망을 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 어려움

건물 내부 구조 및 전반적인 상황은 폐문부재로 인해 인근 주민, 건축물대장, 건축물현황도 등을 통해 파악되었습니다. 정확한 현황 파악을 위해서는 실제 내부 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 경계 및 면적

토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인되었으며, 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.

6.3. 임대 관계 미상

건물의 임대 관계는 미상입니다. 다만, 현재 등기부상 및 현황 조사상 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 대항력도 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.4. 혐오시설 유무

현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 거제 지역 내에서 일부 폐기물 처리 시설, 납골당 설치 등으로 인한 주민 갈등 사례가 있었으나, 두모동 308번지 인근에서의 혐오시설 관련 직접적인 문제는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 두모동에 위치한 다중주택으로, 2015년 건축된 비교적 신축 건물입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 현재 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 임차인 또한 대항력 없는 0원 보증금으로 인수 부담이 없습니다. 다만, 건물 내부 확인 및 토지 경계 확인을 위한 추가적인 조사가 필요합니다. 주변 시세 파악을 위한 비교 매물 정보가 제한적이나, 거제시의 부동산 시장 동향을 고려할 때 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2015년 준공)

* 권리상 낙찰 후 소멸되는 권리가 많아 명확한 권리 분석 가능

* 인수할 임차 보증금 없음 (0원)

* 제2종일반주거지역으로 향후 건축 행위 가능성 보유

* 두모마을이라는 지역적 특성상 조용한 주거 환경

9. 예상 입찰가

감정가는 412,451,800원입니다. 최근 3개월, 6개월, 12개월간 거제시 전반의 경매 낙찰가율은 각각 64%, 49%, 41% 수준으로 조사되었습니다. 다만, 이는 아파트 등 다양한 물건을 포함한 평균치이며, 본건과 같은 다중주택의 최근 실거래가 정보가 제한적이어서 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다.

두모동 지역의 다중주택 및 유사 부동산의 시세 정보가 부족한 점을 감안할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 낙찰가율을 3개월 평균치인 64% 수준으로 적용하면 대략 264,000,000원 (2억 6천 4백만원) 정도가 예상됩니다.

하지만 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 실제 상태(내부 수리 상태, 하자 여부 등)에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 현장 방문 및 상세한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.