나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16112 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도경찰청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 제1층 제107호로서, (사용승인일: 2018.04.23.) - 외 벽: 석재 붙임, 강화유리 등 마감, - 내 벽: 판넬 등 마감, - 창 호: 새시창호임.

이용상태

근린생활시설(현황 사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서 현황 근리생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 - 목리 960번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임. - 목리 961번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16112 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층107호 (도로명 주소: 충청남도 예산군 청사로 190, 1층107호)

용도: 근린상가 (현황 사무실)

감정가: 781,000,000원

토지면적: 17.38㎡ (약 5.26평) / 토지지분: 17.3759㎡ (약 5.26평)

건물면적: 62.80㎡ (약 19.00평) / 건물지분: 62.8㎡ (약 19.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

* 건물명: 내포에드가오피스텔2차

* 주용도: 업무시설 (오피스텔, 근린생활시설)

* 사용승인일: 2018년 4월 23일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

* 총 층수: 지하 3층, 지상 7층

* 총 호수: 300호

* 건축면적: 2,401.15㎡

* 연면적: 21,888.09㎡

* 총 주차대수: 237대 (내부기계식 주차 237대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도경찰청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 본건 건물 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

* 토지이용계획:

* 목리 960번지 및 961번지 모두 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당함.

* 도로조건은 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있어 접근성이 우수함.

* 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있음.

* 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어, 향후 지속적인 개발과 도시 기능 강화가 기대됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 7월 6일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (600,000,000원)

* 등기사항 분석 결과, 본 건에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 경매개시결정 이후의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 600,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 조사됨.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 명도 시 임차인과의 관계, 실제 점유 여부, 대항력 유무 등을 철저히 조사해야 하며, 보증금 합계가 0원이라도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 충청남도 예산군 삽교읍 목리 일대는 충청남도청 이전과 함께 조성된 도청이전신도시 지역으로, 행정기관, 금융기관, 상업시설, 업무시설 등이 집적되어 있어 풍부한 유동인구와 안정적인 고정수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 충청남도경찰청, 충남개발공사, 충남소방본부 등 다수의 관공서 및 공공기관이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지속적인 개발과 상권 활성화가 기대됩니다.

* 도로망이 잘 갖춰져 있어 접근성이 뛰어나며, 인근에 다양한 근린생활시설(식당, 카페, 은행 등)이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어, 신도시 개발에 따른 인프라 확충 및 상권 확장의 수혜를 받을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건은 충청남도청 인근 지역으로, 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근이 매우 용이합니다. 인근에 위치한 버스정류장을 통해 시내외 주요 지역으로의 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 충청남도경찰청, 충남개발공사 등 다수의 행정 및 공공기관이 밀집해 있으며, 이와 연계된 상업시설(은행, 식당, 카페 등)이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 의료: 인근 지역에 병원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 예산고등학교, 예산중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었으나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 미납 관리비 및 공과금: 현 소유자 또는 전 점유자가 체납한 미납 관리비나 공과금이 있을 수 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 만약 실제로 지상권이 존재한다면, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 등기부등본 및 현장 방문을 통해 지상권 설정 여부와 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도청 이전과 함께 활발히 개발되고 있는 도청이전신도시 내 중심상업지역에 위치한 근린상가(현황 사무실)입니다. 우수한 입지 조건, 잘 갖춰진 교통 및 생활 인프라, 그리고 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성을 갖춘 투자 유망 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 도청이전신도시 내 중심상업지역이라는 최적의 입지

* 충청남도경찰청 등 관공서 밀집 지역으로 인한 안정적인 배후 수요 확보

* 도시개발구역 및 개발예정지구 포함으로 인한 지속적인 가치 상승 기대

* 잘 갖춰진 교통망과 편의시설로 인한 높은 활용도

* 일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 781,000,000원입니다.

지역 개발 호재, 우수한 입지 조건 등을 고려할 때, 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 구체적인 금액은 현장 조사, 권리 분석, 시장 상황 등을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 없으므로, 명도 관련 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.