나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1892 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 280-16 휴마루 제10층 제1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "삼무공원" 북측 인근에 위치하는 휴마루 제10층 제1102호이고, 주위는 공동주택, 숙박시설, 단독주택, 중소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상10층내 제10층 제1102호로서,(사용승인일 : 2013.06.11.) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : PVC샷시창 등임.

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지이고, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,고도지구(35M이하),방화지구,시가지경관지구(일반),시가지경관지구(중심),소로 2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상 구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관리구역 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1892 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 280-16 휴마루 제10층 제1102호

건물명: 휴마루

동/호수: 10층 1102호

용도: 아파트 (제2종근린생활시설 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.41㎡ (약 7.69평)

토지 지분: 25.4112㎡

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9568㎡

분양면적 (건물 전체 총면적/총 세대수 평균): 약 163.30㎡ (약 49.40평)

(참고: 위 분양면적은 전체 건물 면적을 총 세대수로 나눈 평균값이며, 개별 호수의 분양 면적과는 차이가 있을 수 있습니다.)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 10층 중 제10층

사용승인일: 2013년 06월 11일

1.4. 공부상 특이사항

해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "삼무공원" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 숙박시설, 단독주택, 중소규모 점포 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 외부 상태

건물 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 PVC샷시창 등으로 마감되었습니다.

본건 남동측 및 남서측으로 폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반, 중심), 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.2. 소유권 변동

* 2013-06-18: 주식회사청목 (소유권 보존)

* 2013-08-09: 박경섭 (소유권 이전, 매매)

3.3. 기타 권리 관계

말소기준권리: 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (2021-01-07 접수, 240,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 주요 권리 현황:

* 소유권이전청구권가등기: 김순복 (2024-09-19 접수)

* 가압류: 박병욱 (2024-10-14 접수, 500,000,000원)

* 압류: 제주세무서장 (2024-11-11 접수)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-06-04 접수, 19,811,638원)

* 가압류: 국민은행 (2025-06-17 접수, 202,303,242원)

* 압류: 제주특별자치도 (2025-08-21 접수)

* 임의경매: 열린새마을금고 (2025-11-12 접수, 151,927,989원)

* 가압류: 농협은행 (2025-11-17 접수, 51,391,276원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-24 접수)

등기부채권 총액: 1,013,506,156원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 제주시 연동은 제주 관광 및 상업의 중심지로, 다양한 숙박시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있습니다.

주변에 삼무공원이 있어 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

제2종 근린생활시설이 포함되어 있어 건물 자체의 다양한 활용 가능성을 시사합니다.

4.2. 임대 현황

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

세부적인 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 보일러를 이용한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

승강기 설비가 1대 설치되어 있습니다.

주차 시설:

* 내부 주차: 14대 가능 (337.2532㎡)

* 외부 주차: 10대 가능 (115㎡)

5.2. 단지 정보

총 세대수: 16세대

6. 잠재적 리스크

* 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정에서 추가적인 압류나 가압류가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (명도 관련 확인 필수)

* 제2종 근린생활시설이 포함된 복합 용도 건물이므로, 용도에 따른 관리나 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지상권, 지역권 등 등기부 외 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

* 본건 주변에 혐오시설은 지도상으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 연동에 위치한 아파트로, 삼무공원 인근에 자리 잡고 있으며 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

건축된 지 10년이 넘어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋습니다.

감정가는 405,000,000원입니다.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 임대관계 미상 및 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 시내 핵심 지역 (연동)에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 삼무공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 부동산 임의경매로, 낙찰 시 소유권을 명확히 확보할 수 있습니다.

* 건물면적 대비 토지 지분이 확보되어 있어 재산권 행사에 유리할 수 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현황, 주변 시세, 향후 시장 전망, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건의 감정가는 405,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 인수 보증금 관련 부담은 없습니다.

다만, 높은 채권 총액과 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임대차 현황 조사, 건물 상태 점검, 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 조사를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.