나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22186 [1] 경상남도 거제시 사등면 사등리 2028 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 '금포경로당' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사 지세 내 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 단독주택 건부지, 일부 도로 및 타인점유로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하는 것으로 표기되어 있으나, 현황 남동측으로 개설되어 있는 노폭 약 3미터 정도의 진입로를 통해 접근이 가능하며, 본건 남측 및 서측 일부가 노폭 약 1~2미터 정도의 도로로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임. ┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 4. 그 밖의 사항’ 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층건으로서, ┌ 외벽 : 석재 타일 및 몰탈위 페인트 마감 등. │ 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등. └ 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임. ┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 4. 그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 포함.
- 지분매각.
- 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
- 본건 남측 및 서측 일부는 도로 및 타인점유로 이용중인 것으로 탐문조사되는 바, 정확한 지적 및 경계는 측량을 요함[감정서 참조].
-'제시외 건물 ㅁ'은 [목록1] 토지와 인접필지(사등리 2022-3번지, 사등리 2022-8번지) 지상에 소재하는 것으로 탐문조사되는 바, 정확한 지적 및 경계는 측량을 요함[감정서 참조].

AI 물건분석

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 '금포경로당' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 완경사 지세 내 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지, 일부 도로 및 타인 점유로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 서측으로 약 2미터 내외의 도로와 접하나, 현황 남동측으로 노폭 약 3미터의 진입로를 통해 접근 가능합니다. 본건 남측 및 서측 일부는 노폭 약 1~2미터의 도로로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 정확한 지적 및 경계는 측량을 요합니다.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 주변 개발 계획: 남부내륙철도 거제역이 사등면 사등리 일원에 계획되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 12일 주식회사제니스자산관리대부의 강제경매개시결정 (말소예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

* 인수해야 할 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 지정자

* 전입일자: 2007-05-14

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 미상으로, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 특이사항:

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분으로 매각됩니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

* 대항력있는임차인: 상기 임차인 현황 참조.

* 제시외 건물: 제시외 건물 'ㄱ~ㅁ'이 매각에 포함됩니다. 'ㅁ'은 인접 필지(사등리 2022-3, 2022-8번지) 지상에 소재하는 것으로 탐문 조사되었으며, 정확한 경계는 측량을 요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 동향:

* 인근 사등면 사등리 지역 단독주택 매매 사례를 살펴보면, 대지 203㎡(약 61평) 단독주택이 1억 2천만원에, 대지 233㎡(약 70평) 단독주택이 1억 1천만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 또한, 대지 420㎡(약 127평)에 건축면적 62.38㎡(약 19평)의 촌집(리모델링 필요)이 1억 4천만원에 매물로 나와 있습니다.

* 더 넓은 토지를 가진 매물로는 대지 274㎡(약 82.9평) 단독주택이 1억 8천만원에, 토지 76.04㎡(약 23평) 주택이 8,500만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 지역의 토지 거래도 활발하여, 사등면 사등리 토지가 ㎡당 43,652원에 총 4억 3,652만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

* 상가주택의 경우, 대지 514㎡(약 155평) 건물 97㎡의 상가주택이 4억 3,500만원에 거래되었습니다.

* 감정가 대비: 본건의 감정가는 30,773,160원이며, 이는 인근 유사 단독주택들의 시세 대비 상대적으로 낮은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 3미터의 진입로를 통해 접근 가능합니다. 남부내륙철도 거제역 예정지가 인근에 위치하여 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 다만, 계획관리지역 내 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 대중교통 및 상업 시설 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보상 주변에 혐오시설로 판단될 만한 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지와 건물 모두 지분으로 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 복잡성이 수반될 수 있습니다.

* 대항력있는임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 금액은 0원으로 명시되어 있으나, 권리 신고 및 배당 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현황도로 및 경계 불분명: 본건 남측 및 서측 일부가 도로로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었고, 제시외 건물 'ㅁ'이 인접 필지 상에 소재할 가능성이 있어 정확한 지적 및 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 'ㄱ~ㅁ'이 매각에 포함되나, 'ㅁ'의 경우 인접 필지 상에 소재할 가능성이 있어 정확한 위치 및 소유 관계 확인이 필요합니다.

* 낙찰 후 건물 신축 또는 증축 시, 계획관리지역 및 가축사육제한구역의 건축 관련 법규 제한을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 단독주택 지분 경매 물건입니다. 상대적으로 낮은 감정가와 지분매각이라는 특징을 가지고 있습니다. 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으며, 남부내륙철도 거제역 예정지와 인접하여 입지적 가치가 상승할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점, 지분 매각으로 인한 복잡성, 현황도로 및 제시외 건물 관련 불분명한 사항 등은 주의 깊은 권리 분석과 현장 조사를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 주변 시세 대비 낮은 수준으로, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 입지 개발 가능성: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으며, 철도역 예정지로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 명도 리스크 최소화: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 일반적인 임차인 명도보다 부담이 적을 수 있습니다. (단, 상세 권리관계 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인(보증금, 차임 미상) 및 현황 도로, 제시외 건물 관련 불분명한 사항 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다.

제공된 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(30,773,160원)는 낮은 편이나, 지분 매각임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 및 최근 거래 사례를 바탕으로 보수적인 접근 시, 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 현장 조사 및 임차인, 공유자 등 이해관계자와의 면담을 통해 정확한 권리 관계 및 현황을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.