나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9664 [1] 경상북도 경산시 진량읍 선화리 1089 윤성1차아파트윤성코아 상가107동 5층501호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 선화리 소재 "연지" 남동측 인근에 위치하는 윤성1차 아파트 윤성코아 상가107동 5층 501호로서, 부근은 아파트, 소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 슬래브 및 파이프지붕 5층 중 5층 501호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 외장타일 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호(가): 체육시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 인접필지 및 인접도로와 등고평탄하며, 아파트 및 아파트상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가동 북동측 폭 약 15미터의 포장도로를 통하여 주로 차량 진출입하고 있으며, 단지 북측, 서측, 동측, 남측으로 약 3 ~ 7미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(경상북도 제2009-196호[2009.04.13]), 제3종일반주거지역(경상북도 제2009-196호[2009.04.13]), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-02-01)(진a1, 경산시고시제2021- 14호(2021.2.1.))(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택 (아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28) (가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상북도문화재보호조례>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9664 (1)

소재지: 경상북도 경산시 진량읍 선화리 1089 윤성1차아파트 윤성코아 상가107동 5층501호

용도: 운동시설

감정가: 439,000,000원

토지면적: 422.19㎡ (127.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 874.28㎡ (264.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOOO

말소기준권리: 을1 근저당권 (하양농업협동조합, 2011-04-11)

총 등기부채권액: 297,734,083원

2. 입지조건

주위환경: 경상북도 경산시 진량읍 선화리 소재 "연지" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 상가동 북동측 폭 약 15미터의 포장도로를 통해 주로 차량 출입이 이루어지며, 단지 북측, 서측, 동측, 남측으로 약 3~7미터 정도의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 4월 11일자 하양농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

소멸 대상 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(갑2 가압류, 갑3 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수 대상 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 관련 사항은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 위험 요소가 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 조사 및 점유 관계 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

입지 특성: 아파트 단지 내 상가로서, 배후 수요는 주로 단지 내 및 인근 주거 세대입니다.

주변 환경: 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 상권의 성격이 다소 복합적입니다.

현재 용도: 운동시설로 이용 중이며, 지역 주민들을 대상으로 하는 피트니스 센터, 태권도장 등의 업종으로 운영하기에 적합할 수 있습니다.

상권 잠재력: 인근 지역의 개발 상황 및 인구 유입 추이에 따라 상권의 성장 가능성을 예측할 수 있습니다. 다만, 현재는 대규모 상업 지구보다는 지역 기반 상권의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

교통 편의성: 차량 접근성은 보통이며, 대중교통 이용 편의성은 상세 정보 부족으로 판단이 어렵습니다.

편의 및 기반 시설: 아파트 단지 내 편의시설은 일부 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 주변에 대규모 쇼핑 시설이나 병원 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

지역 특성: 공장과 주거 지역이 혼재된 지역 특성상, 생활 편의 시설 및 문화 시설은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 상태: 2011년 근저당 설정 시점을 고려할 때, 건물은 일정 부분 노후되었을 가능성이 있습니다. 실제 건물 상태에 대한 정밀 진단이 필요합니다.

토지 이용 제한: 일반주거지역, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 점유 관계 확인 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

혐오시설 존재 가능성: 현장 방문 시 주변 지역에 혐오시설(축사, 폐기물 처리 시설 등) 존재 여부를 상세히 확인해야 합니다.

업종 전환의 어려움: 현재 용도인 운동시설 외 다른 업종으로 전환 시, 주변 상권 및 입지 여건을 고려할 때 성공 가능성이 불확실할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 진량읍에 위치한 아파트 단지 내 상가로, 넓은 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 법적인 위험성은 낮아 보이나, 임대 관계 미상이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제한은 주의해야 할 부분입니다.

현재 체육시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 직접 운영 시 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

주변 환경 및 상권의 특성을 면밀히 분석하여, 성공적인 투자 또는 운영 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 상가를 직접 운영하고자 하는 사업자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간결할 것으로 예상됩니다.

지역 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 439,000,000원

인수할 보증금: 0원

최근 등기부채권 총액: 297,734,083원

본 물건의 경우, 현재 제시된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 시장 경쟁 상황, 건물의 실제 상태, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

초기 입찰가를 감정가의 75% 수준인 약 329,250,000원으로 설정하고, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 반영하여 최종 입찰가를 산정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.