나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53538 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1329-1 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건중 3층 301호로서 외벽 : 석재붙임 및 후면 드라이비트 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리 지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 윤석문의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53538 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1329-1, 3층 301호

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건축년도: 2016년

토지 면적: 35.29㎡ (약 10.68평)

건물 면적: 62.17㎡ (약 18.81평)

- 전용면적: 62.17㎡ (약 18.81평)

1.3. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.4. 감정가 및 채권자

감정가: 205,000,000원

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 말소기준권리인 인천광역시 압류(2022.05.09.)보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 윤석문 승계인)

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-05-21

확정일자: 2021-03-26

대항력: 없음

비고: HUG는 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 즉, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 인천광역시 압류 (2022.05.09.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음)

매각으로 소멸되는 권리: 강제경매 개시결정, 압류, 임차권 등 (단, HUG가 대항력을 포기함에 따라 임차보증금 관련 인수 부담 없음)

3.4. 인수 보증금 분석

인수 보증금 합계: 0원

신청 채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 8일 거래: 경기도 안산시 상록구 사동 1192-3번지 (에듀파크타운, 2022년 건축), 전용면적 66.65㎡, 4층, 268,000,000원 (평당 약 402만원)

- 2026년 7월 1일 거래: 경기도 안산시 상록구 사동 1276-26번지 (리슈빌, 2020년 건축), 전용면적 71.52㎡, 3층, 249,000,000원 (평당 약 348만원)

- 2026년 7월 1일 거래: 경기도 안산시 상록구 사동 1478-1번지 (삼성빌리지, 2001년 건축), 전용면적 59.83㎡, 1층, 105,000,000원 (평당 약 176만원)

4.2. 시세 동향

본건(62.17㎡, 2016년 건축)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 최근 실거래가 중 2020년식 리슈빌(71.52㎡, 249백만원)과 2022년식 에듀파크타운(66.65㎡, 268백만원)의 가격대를 참고할 수 있습니다.

각 매물의 평당가를 본건 면적(62.17㎡)에 대입하여 환산 시, 약 216,000,000원 ~ 250,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 분석됩니다.

감정가 205,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 시곡중학교가 소재하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인하였으나, 검색 결과 본건과 직접적으로 관련 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 학군

* 시곡중학교를 비롯한 인근 학교들의 학군 정보를 추가 확인하면 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

주택도시보증공사가 대항력을 포기하였으므로, 임차보증금 관련 인수 부담은 없습니다. 이는 매수자에게 매우 유리한 조건입니다.

6.2. 공실 위험

지역 내 다세대주택의 임대 수요 및 공실률 추이를 파악하여 공실 위험을 점검할 필요가 있습니다.

6.3. 향후 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 개발 계획 등을 고려하여 투자 수익률에 영향을 줄 수 있는 요인을 주시해야 합니다.

7. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기로 인한 인수 보증금 제로 (안전한 투자 환경)

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익 기대 가능

* 준신축급(2016년 건축) 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대 수익 활용 용이

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 최신 실거래가 추이를 고려할 때 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 투자 매력도가 높습니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인한 임차보증금 인수 부담이 없어 매우 안전하게 접근할 수 있습니다. 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖추고 있으며, 입지 또한 나쁘지 않아 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(62.17㎡) 및 최근 실거래가(평당 약 348만원 ~ 402만원)를 종합적으로 고려할 때, 예상되는 적정 시세는 약 216,000,000원 ~ 250,000,000원 범위입니다.

감정가 205,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근한다면, 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 희망 수익률, 경매 현장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.