나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4367 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층420호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 420호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형의 토지로서 주상용건물(에드가쌍문)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 광대로인 삼양로, 북측 및 동측으로 세로 수준의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정 기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12. 31/아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와 설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양 및 건물내 평가전례 등에 근거 하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4367 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 420호

* 용도: 아파트 (청년주택)

* 감정가: 229,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 주거용, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(솔밭공원역 우이신설경전철, 도보 84m)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 삼양로 등의 광대로와도 접하고 있음.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 7층 건물 중 4층 420호임. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 마감됨.

* 이용 상태: 본건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 시스템 에어컨 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 정방형의 토지로서 주상용 건물(에드가쌍문)의 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 도로 및 소로3류에 접함. 또한, 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어 외국인 등은 허가를 받아야 하며, 아파트 용도는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가 기간이 적용됨. 건축선 규정 또한 적용될 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리임.

* 말소 예정 권리: 집합건물 등기부 요약 상 을1, 을2, 을3, 을4, 갑6, 갑7 등기 모두 말소 예정임 (소유권 보존 등기 제외).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 보임.

* 등기부채권 총액: 688,925,706원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-27

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 권민영은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 본건은 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장상의 도면, 외부 관찰 등에 근거하였으므로, 경매 참여 시에는 반드시 내부 상태 및 권리관계에 대한 재확인이 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 서울특별시 도봉구 쌍문동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역으로, 백운초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음.

* 다수의 근린생활시설, 마트, 편의점, 식당 등이 분포하여 기본적인 생활 편의성이 우수함.

* 청년주택으로 공급된 점을 고려할 때, 젊은 층을 대상으로 한 주거 수요가 존재하며, 역세권(솔밭공원역, 도보 84m)에 위치하여 교통 접근성이 양호함.

* 주변에 쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 모아주택 사업 등 지역 개발 움직임이 있어 향후 지역 가치 상승 가능성도 존재함.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 에드가쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 (신주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602)

* 사용승인일: 2022년 5월 13일.

* 총 세대수: 253세대 (공공임대 48세대, 공공지원민간임대 205세대).

* 건물 규모: 1개동, 지하 2층, 지상 7층.

* 관리사무소 연락처: 02-998-5560 (본문에 제공된 번호), 02-994-4927 (검색 결과)

* 주차: 지하주차대수 4대, 전기차 충전기 지하 2대. (총 주차대수 0대로 표기된 부분은 오류로 판단되며, 113개 주차면 조성 계획이 있었음).

* 부대복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 상태 등을 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의존하여 파악하였으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있으며 경매 참여 전 반드시 재확인이 필요함.

* 토지 거래 허가 구역: 외국인 등은 별도의 허가가 필요할 수 있으며, 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31) 내 거래 시 관련 규정을 숙지해야 함.

* 임대 관계 불명확성: 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없으나, 기타 미등재 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없어 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 청년주택 관련 정책 변화: 향후 정부 정책 변화에 따라 주택의 가치에 영향을 줄 수 있음.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 사용승인을 받은 신축급 아파트로, 솔밭공원역 역세권(도보 약 84m)에 위치하여 교통 편의성이 우수함.

* 주변에 풍부한 근린생활시설과 공원 등이 있어 생활 환경이 양호하며, 청년주택으로서 젊은 층의 주거 수요를 충족시킬 잠재력이 있음.

* 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리적 부담이 적은 편임.

* 다만, 내부 상태 미확인, 토지 거래 허가 구역 지정, 임대 관계 불명확성 등의 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 2022년 준공된 비교적 신축에 해당하는 아파트임.

* 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통 요충지로서의 가치가 높음.

* 작은 면적으로 1인 가구 등 특정 수요층의 관심이 있을 것으로 예상됨.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능함.

* 지역 개발(모아주택 등) 가능성이 있어 향후 가치 상승 여지가 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 229,000,000원임.

* 권리상 인수해야 할 금액(인수 보증금)은 0원임.

* 현재 시점의 유사 물건 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 에드가쌍문 아파트의 전용 7평대 매매가는 2억원 초중반대 수준으로 파악됨.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 100% 수준인 약 195,000,000원 ~ 229,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적임.

* 실제 입찰가는 본건의 내부 상태 재확인, 명도 진행 가능성, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.