나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3739 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층225호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 '솔밭공원역(우이신설역)' 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 아파트, 주상복합건물, 상업용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(우이신설역 솔밭공원역)이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2022.05.13일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제225호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 지하주차장 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 정방형토지이며 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 25m, 북측 및 동측으로 약 6m 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-정확한 임대관계는 미상임. -본건 청년주택은 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기 (‘ 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제 43 조 제 1 항에 따라 임대사업자가 임대의무기간동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제 44 조의 임대료증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임 ’) 가 되어있으므로 경매 진행 및 참여시 유관부서에 임대의무기간 및 양도, 임대료 등에 대하여 반드시 확인하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3739 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층225호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 298,000,000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부상 권리 분석 결과 추정)

1.2. 건물 정보

건축물명: 에드가쌍문 청년주택

사용승인일: 2022년 05월 13일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 7층 건물 내 2층 225호

총세대수: 253세대

총건축물 면적: 17008.9407㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 주변은 공동주택, 아파트, 주상복합건물, 상업용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다. 감정평가서 요약 정보에는 '강북구 우이동 소재 솔밭공원역 인근'으로 기재되어 있으나, 물건의 실제 소재지는 도봉구 쌍문동이므로 이를 기준으로 합니다.

2.2. 교통상황

단지 앞으로 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (솔밭공원역 1번 출구 약 84m 거리)

2.3. 토지 이용상태 및 주변 도로

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지이며, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 약 25m, 북측 및 동측으로 약 6m 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역입니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 건축선(3m 후퇴) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자: 2022.08.12, 채권액: 198,617,962원).

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 기재된 모든 을구 권리(을1, 을2, 을3) 및 갑구의 가압류, 압류, 임의경매 권리(갑6~갑10)는 말소기준권리보다 후순위이거나 해당 경매 개시 결정에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (권리분석 결과)

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 금액이 0원으로 기록되어 있으나, 해당 임차인의 실제 거주 여부 및 특이사항은 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 도봉구 쌍문동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 노선상가지대로, 근린생활시설 및 주상복합, 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 신축된 '에드가쌍문 청년주택'으로 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 요인

인근 지하철 솔밭공원역과의 접근성이 우수하며, 주변의 다양한 편의시설 및 생활 인프라와 연계성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 난방 설비, 승강기, 급배수 및 위생 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다. 건축물 정보에 따르면 지하 주차장 내 전기차 충전기가 2대 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 편의점, 마트 등 기본적인 근린생활시설이 다수 소재할 것으로 예상됩니다. 또한, 인제대학교 상계병원, 덕성여대, 서경대, 국민대, 성신여대 등 교육 시설과 쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등 녹지 공간도 인접해 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 민간임대주택 의무

본건은 등기사항전부증명서상 민간임대주택으로 등기되어 있으며, '임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액 기준을 준수해야 하는' 법적 의무가 있습니다. 이는 향후 매수인의 자산 활용에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다. 경매 참여 전, 관련 법규 및 의무 기간, 임대료 상승률 제한 등에 대한 구체적인 확인이 필수적입니다. 서울시 청년안심주택 관련 뉴스에서 민간임대주택이 경매로 넘어갈 경우 임차인 보증금 미반환 등 큰 문제가 발생할 수 있음을 시사하고 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 높은 총 채권액

등기부채권 총액이 3,349,545,524원으로 매우 높으나, 이는 대부분 말소될 권리들을 포함한 금액으로, 인수되는 채권은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축 아파트(청년주택)로, 서울 도봉구에 위치하여 입지적 장점을 가집니다. 경매로 인한 인수되는 권리관계는 명확하나, '민간임대주택'으로서의 법적 의무사항이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 의무사항으로 인해 자유로운 자산 활용 및 임대 수익률에 제약이 따를 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년 사용승인된 최신축 건물로, 건물 노후화에 대한 부담이 없으며 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

8.2. 편리한 교통 및 입지

지하철 솔밭공원역 역세권에 위치하며, 주거와 상업시설이 공존하는 지역에 자리 잡고 있어 생활 편의성이 높습니다.

8.3. 명확한 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 298,000,000원입니다. 아파트의 전용면적은 약 9.09평이며, 2022년 신축 건물임을 고려할 때, 해당 지역의 시세를 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상으로 시장 가치가 형성될 수 있습니다.

다만, 본건은 '청년주택'이자 '공공지원 민간임대주택'으로, 민간임대주택법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액 제한 등 법적 규제를 받습니다. 이러한 규제는 일반 아파트 대비 자산 가치 및 임대 수익률에 영향을 미쳐 가격 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. 검색 결과에 따르면, 청년안심주택의 민간임대 부분이 경매로 넘어가는 경우 임차인의 보증금 미반환 등 심각한 문제가 발생한 사례가 있습니다. 따라서, 투자자 입장에서는 이러한 위험성을 반드시 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 제시

상기 시세 분석 및 '민간임대주택'으로서의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가인 298,000,000원을 기준으로, 법적 제약으로 인한 가치 하락분을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

신중한 투자를 위해 감정가의 약 90% 수준인 270,000,000원에서 최대 100% 수준인 300,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 결정 전, 반드시 해당 민간임대주택의 구체적인 임대 의무 기간, 임대료 상승률 제한 조건, 보증금 반환 관련 규정 등을 정확히 확인하고, 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.