나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4183 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층343호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(솔밭공원역, 우이신설선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제343호로서, 외벽 : 페인팅 및 벽돌마감 등, 창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(주방 및 거실, 욕실1 등)으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복5차선 포장도로 및 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층343호에 소재하는 아파트(집합건물)로, 건축물대장상 주택으로 이용 중임.

1.2. 면적

토지면적은 9.06㎡(약 2.74평)이며, 건물면적은 23.19㎡(약 7.01평)임. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제343호임.

1.3. 감정가 및 용도

감정가는 230,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치함. 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 우이신설선 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권임.

3.2. 인수되는 권리/금액

말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김세린

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 0원이므로 명도에 대한 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 솔밭공원역 인근으로 상업 시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

솔밭공원역 인근 및 주변 지역 내 다수의 편의점, 마트, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교육시설

본 건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있으며, 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

등기부등본상 다수의 가압류 및 압류 채권이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보임. 채권 총액이 상당하나 낙찰자에게 인수되는 채무는 없음.

6.2. 물리적/법적 제약

* 토지이용계획상 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 한정) 등 다양한 규제가 적용됨.

* 건축선 후퇴 규정(3m)이 있음.

* 본 건은 건물 내부 확인이 불가하여, 내부 구조 및 상태에 대한 정확한 파악이 어려움. 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰에 의존하였음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울북부지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 에드가쌍문 아파트의 한 호실임. 대항력 있는 임차인이 없고, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 명확함. 하지만 건물 내부 미확인 상태와 다수의 토지이용 규제는 투자 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역 도보 이용 가능한 역세권.

* 신축급 건물: 2022년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸되어 안전한 거래 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

현 시세에 대한 정확한 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 확인이 필수적임. 유사 면적의 에드가쌍문 아파트 거래 사례를 참고할 때, 현재 시장가 추정치는 감정가보다 낮을 가능성이 있음. 본 건은 내부 미확인 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

참고용 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

(상기 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 추가 정보를 종합적으로 고려하여 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.