나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2602 [1] 충청북도 충주시 수안보면 온천리 882 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 수안보면 온천리 소재 "3번국도 탑동교" 남측 인근에 위치하고 있는 부 동산("전" 1필지, 현황 휴경지)이며, 주위는 국도주변 주택, 농경지,과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 토지는 북서측 일부 로폭 약3m 도로와 접하고 있어, 소형 차량접근 가능하며, 인근으로 국도 및 지방도로와 연결되어 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지의 형태는 부정형이며, "전"으로서 기준시점 현재 장기간 휴경하고 있는 휴경지이 며,일부에 소유자 미상의 복숭아나무가 식재되어 있으나 장기간 관리하지 않아 고사 상태이 며, 서측 일부 "도로"로 이용하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지는 북서측 일부 로폭 약3m의 도로(농로)와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),역사문화환경보존지역(충주 봉불사 석조약사여래입상)(문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률),온천지구(수안보온천지구)(온천법)

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 일부에 소유자 미상의 복숭아나무가 식재되어 있으나 장기간 관리하지 않아 고 사 상태임. 2)본건 토지 동측 일부에 소유자 미상의 제시외비닐하우스(철파이프골조 비닐위차광비닐덮개 창고,약24㎡)가 소재하고 있으나 비교적 철거 용이한 구조임

공부와의 차이

본건 토지는 "전"으로서 장기간 휴경하고 있는 휴경지이며, 서측 일부 "도로"로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-지상의 소유자 미상 제시외 비닐하우스 매각 제외(감정평가서 참조)
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2602 (1)

소재지: 충청북도 충주시 수안보면 온천리 882

용도: 전 (농지)

감정가: 265,775,400원

토지면적: 3069.00㎡ (약 928.5평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (전 필지)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충OOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 수안보면 온천리 소재지로, "3번국도 탑동교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 국도변 주택, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로, 대체로 보통 수준입니다. 북서측 일부 폭 약 3m의 도로(농로)와 접하고 있어 소형 차량의 접근은 가능하며, 인근 국도 및 지방도로와 연결되어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지 형태는 부정형입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 2월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을11, 168,000,000원)입니다. 이 근저당권을 기준으로 이하의 권리들은 말소될 예정입니다. 등기부상 총 권리채권액은 약 203,000,000원입니다.

주요 등기사항 요약은 다음과 같습니다.

* 권리분석 요약

* 공유자전원의지분전부이전 (갑1, 1988-04-16)

* 소유권이전 (갑2, 2014-03-10)

* 소유권이전 (갑3, 2021-02-09, 증여)

* 근저당권 (을11, 2021-02-09, 168,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 (을12, 2021-02-09) - 말소

* 근저당권 (을13, 2021-02-09, 35,000,000원) - 말소

* 압류 (갑7, 2022-03-23, 충주시) - 말소

* 압류 (갑8, 2022-07-14, 동청주세무서장) - 말소

* 압류 (갑10, 2022-11-15, 국민건강보험공단) - 말소

* 압류 (갑11, 2022-12-02, 국민건강보험공단) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑13, 2025-11-13, 충주효성신용협동조합, 181,443,783원) - 본건 경매 개시

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 '지상권 개요'가 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다. 등기부에는 지상권(을12)이 말소된 것으로 기재되어 있으므로, 이 부분은 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 국도변 주택, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재된 농촌 및 전원 지역입니다. 따라서 활발한 상업 상권이 발달한 지역이라기보다는, 전원생활 및 농업 활동에 적합한 입지입니다. 주변의 편의시설 및 상업 시설에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 인근 국도 및 지방도로를 통해 충주시내로의 접근이 가능합니다. 수안보온천지구에 인접해 있다는 점은 지역의 특성을 나타내는 요소입니다. 그러나 일상생활에 필요한 편의시설이나 공공 서비스 접근성은 도심 지역에 비해 다소 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 지상에 소유자 미상의 비닐하우스(약 24㎡)가 소재하나, 매각에서 제외됩니다. 이는 철거 용이한 구조이나, 철거 책임 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위해 경계측량이 필요하며 이에 따른 비용이 발생합니다.

* 토지는 현재 장기간 휴경 상태이며, 일부 복숭아나무는 고사 상태로 방치되어 있습니다.

* 서측 일부가 도로(농로, 폭 약 3m)로 이용되고 있으나, 차량 접근은 제한적입니다.

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 명시되어 있어, 등기부 상 말소 처리된 지상권(을12)에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 수안면 온천리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 약 2억 6천만원대입니다. 모든 권리관계는 말소될 것으로 보이나, 농지취득자격증명 제출 의무, 경계 불분명, 매각 제외 물건 존재, 그리고 물건명세서 상의 불명확한 지상권 기재 등 몇 가지 주의가 필요한 사항들이 있습니다. 현재 장기간 휴경 중인 점을 고려할 때, 토지 활용 방안에 대한 구체적인 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수안보온천지구 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로, 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 전원주택 부지, 농업용지, 혹은 휴양 시설 부지 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 적극적인 개발 및 투자 시, 장기적인 관점에서 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 265,775,400원

총 권리채권 합계 (말소기준 권리 포함): 약 203,000,000원

본 물건은 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 경계측량 비용, 비닐하우스 철거 비용 등 추가적인 지출이 예상됩니다. 또한, 물건명세서 상의 지상권 관련 불확실성 해소 여부도 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

일반적으로 농지 경매의 경우, 낙찰가의 일정 비율(예: 30%)이 농지보전부담금 등으로 추가 발생할 수 있으므로 이를 고려해야 합니다.

현장 조사를 통한 정확한 현황 파악 및 권리관계 확인 후, 이러한 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 철저한 사전 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서, 추가 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.