나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30890 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측에 인접하여 위치하는 신우희가로아파트 제110동 내에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 충주기업도시 내 주거지대임.

교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제202호로서, - 외 벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감, - 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, - 창 호 : 하이샷시창 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 충주지원 2025타경30890 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 2층202호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2018년 01월 15일

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 구조

토지 면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

토지 지분: 49.2715㎡ (약 14.9평)

건물 면적: 59.83㎡ (약 18.1평) - 전용면적

건물 지분: 59.8332㎡ (약 18.1평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 2층

1.3. 감정가

감정가: 155,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측에 인접하여 위치하는 신우희가로아파트 110동 내에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 충주기업도시 내 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정이 비교적 양호합니다.

본건은 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-중앙1)(접합)

* 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)

* 상대보호구역(중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교)

* 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발

* 근저당: 우리은행 (금62,160,000원)

* 주택임차권: 황은경 (금115,360,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (금133,981,343원)

등기부채권 총액은 177,520,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황은경

보증금: 115,360,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 16일

확정일자: 2021년 10월 29일

배당신고일자: 2023년 07월 24일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 충주기업도시는 계획된 신흥 주거지대로서, 점진적인 상권 발전 가능성이 있습니다.

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학교와 공원이 인접하여 주거 쾌적성이 우수하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 향후 기업도시 개발 진행 상황에 따라 추가적인 상업 및 편의 시설 확충이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 인근 근린생활시설 및 충주시 주요 상업 지역 접근이 용이합니다.

* 교육시설: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 인접하여 교육 환경이 매우 우수합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지로 형성된 주거 지역으로, 대체로 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크: 임차인 황은경은 대항력이 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 잠재적인 마찰이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금은 0원입니다.)

* 물건 자체 리스크: 감정평가서 상 특별한 하자는 명시되지 않았으나, 현장 방문을 통해 건물 내부의 관리 상태, 하자 여부 등을 직접 확인해야 합니다.

* 주변 환경 리스크: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 2018년 준공된 비교적 신축급 아파트로서, 현대적인 설비와 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 충주기업도시 내 위치하여 향후 개발 잠재력 및 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초, 중, 고등학교가 단지 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 이는 주거 선호도를 높이는 요인입니다.

* 경매 물건으로, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충주기업도시 내에 자리한 신축급 아파트로, 교육 및 주거 환경이 우수하며 미래 발전 가능성이 높은 입지에 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 수준의 입찰을 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

임차인의 명도 관련 사항은 법원 절차에 따라 진행되므로, 입찰 전 세부적인 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적(59.83㎡)과 유사한 면적의 최근 매매 사례(2026년 5-6월)는 148,000,000원 ~ 150,000,000원 수준입니다.

* 감정가는 155,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 합리적인 예상 입찰가 범위는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 145,000,000원 ~ 155,000,000원 을 제안합니다.

* 본 물건의 층수(2층)가 비교 대상 매물(12층, 14층)보다 낮다는 점을 감안하여, 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.