나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503715 [1] 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 4층427호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "도시통합정보센터" 남측 인근에 위치하는 행복의 아침 제4층 제427호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상8층 중 제4층 제427호로서, 외벽 : 석재붙임, 복합타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감임. 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 폭 약 46미터 및 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503715 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 4층427호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

감정가: 114,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치: 세종특별자치시 나성동 소재 "도시통합정보센터" 남측 인근 행복의아침 건물 내 4층 427호에 소재합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 혼재하는 상업지대로서 주위 환경은 양호합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 BRT 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 건물은 서측 약 46미터, 동측 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용: 대상 토지는 정방형 평지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 4일자 세종세무서장의 압류 (갑5)

소유권: 등기부등본상 소유권 변동 이력이 확인됩니다 (갑2, 갑4).

임차인 현황:

* 류유희 (전입일자 2022.08.24, 확정일자 2022.08.03)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 등기부상: 을구 4번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 말소 예정이나 매수인에게 인수됩니다 (말소: 인수).

* 물건명세서상, 해당 임차인의 임대차보증금 125,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 해당 물건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

기타 권리:

* 주택임차권(을4): 류유희, 125,000,000원, 인수 (등기일 2024.09.11)

* 압류(갑5): 세종세무서장, 말소기준권리

* 강제경매(갑6): 류유희, 125,000,000원, 말소 (대전지방법원 2025타경503715)

총 보증금 인수액: 125,000,000원 (임차인 류유희)

4. 상권분석

주변 시세:

* 본건과 유사한 면적(26.44㎡)의 도시형생활주택(원룸형)은 인근에서 대략 130,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 실거래 또는 호가되고 있습니다.

가격 비교: 현재 감정가(114,000,000원)는 인수해야 할 임차인 보증금(125,000,000원)을 고려할 때, 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 실질적인 총 투자 비용이 감정가를 훨씬 초과할 수 있음을 시사합니다.

수익성: 상업지구 내 위치하여 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되나, 높은 보증금 인수 부담으로 인해 초기 투자금 회수 계획이 중요합니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

교통: BRT 정류장 인근으로 세종시 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주거환경: 도시형생활주택 밀집 지역으로 주거 환경은 비교적 정돈되어 있습니다.

혐오시설: 주변 탐색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 보증금 125,000,000원을 전액 인수해야 하므로, 이는 상당한 초기 자금 부담으로 작용합니다. 임차인의 보증금이 배당으로 충당되지 못할 경우, 매수인이 그대로 부담하게 됩니다.

감정가 대비 높은 실질 부담액: 감정가 114,000,000원과 인수 보증금 125,000,000원을 합산하면 총 부담액은 239,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 현재 파악된 시세보다 높을 수 있어, 섣부른 입찰은 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

공실 위험: 도시형생활주택의 공급 증가 및 경기 변동에 따른 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물 노후화: 2015년 준공 건물이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 특징이자 부담 요인입니다. 현재 감정가(114,000,000원)는 인수 보증금(125,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치를 평가한 것으로 해석하기에는 실제 총 투자 비용이 시세 대비 높아 보입니다. 안전하고 성공적인 투자를 위해서는 인수 보증금과 예상되는 시장 가격을 면밀히 비교 분석하여, 실질적인 총 투자 비용이 시장 가치 이하가 되도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

세종시 신도시(나성동) 중심상업지역의 우수한 입지.

꾸준한 임대 수요가 예상되는 도시형생활주택(원룸형).

인수 보증금(125,000,000원)을 고려하더라도, 시장 가치 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 실현 가능. (이 부분은 매우 공격적인 입찰이 전제됨)

역세권(BRT) 인접으로 교통 편의성 우수.

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 114,000,000원

매수인 인수 보증금: 125,000,000원

(시장 조사 기반) 유사 물건 시세: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

예상 적정 입찰가 범위 = (유사 물건 시세) - (매수인 인수 보증금)

* 최소: 130,000,000원 - 125,000,000원 = 5,000,000원

* 최대: 160,000,000원 - 125,000,000원 = 35,000,000원

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 매우 높아, 낙찰 후 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 핵심입니다. 따라서, 예상되는 적정 입찰가는 5,000,000원에서 35,000,000원 사이로 볼 수 있습니다. 그러나 이는 현재 감정가 114,000,000원과는 큰 차이를 보입니다. 감정가 수준에서 낙찰될 경우 총 투자 비용은 239,000,000원에 달하여 시장 가치를 초과하게 됩니다. 따라서, 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 열려 있으나, 경쟁이 붙을 경우 입찰가를 신중하게 조절해야 하며, 총 투자 비용이 160,000,000원을 넘지 않도록 관리하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.