나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1893 [1] 경기도 오산시 원동 760-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 원동 소재 "오산역"북동측에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지차량출입이 자유스러우며, 인근에 버스정류장과 오산역이 소재하는 등 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(성호초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가 요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 세멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층, 지상3층 건물로 외벽: 적벽돌조 치장쌓기 및 일부 외장타일 붙임. 내벽: 내부 인테리어 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

1층: 근린생활시설 2개호임. 2층 및 3층: 주택임. 옥탑: 계단실임. 지층: 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스설비, 2층 및 3층 주택은 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

2층이 근린생활시설이나 주택으로, 지층은 소매점이나 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 2의 2층 근린생활시설이나 주택으로, 지층은 소매점이나 창고로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 오산시 원동 760-2 (신주소: 경기도 오산시 오산로232번길 20)

건물 용도: 근린주택 (주택, 근린생활시설, 소매점, 창고 등 복합 용도)

건축년도: 1987년 11월 16일 사용승인

1.2. 토지 정보

토지면적: 149.20㎡ (약 45.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.3. 건물 정보

건물면적: 366.30㎡ (약 110.81평)

건물 지분: 366.3㎡

건물 제시외면적: 16.50㎡ (일괄매각 대상)

구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층 (감정평가서 기준) / 지하 1층, 지상 4층 (건축물표제부 기준)

이용상태: 1층 근린생활시설, 2층 및 3층 주택, 옥탑 계단실, 지하 1층 창고. (1층은 소매점 또는 근린생활시설, 2층은 근린생활시설 또는 주택, 지층은 소매점 또는 창고로 이용중)

설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 581,207,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송 (송탄농업협동조합 추정)

말소기준권리: 2020년 4월 2일 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권 (을7).

2. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산역" 북동측에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장과 오산역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 북측으로 세로가 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 4월 2일 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매를 통해 말소될 권리들입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 HUJINGHU(호경호)가 존재하며, 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2019년 4월 26일입니다. 이 임차인은 배당신고를 2025년 11월 25일에 하였으며, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다.

그 외 임차인 HUJUNXI, LIUMEIHONG, 미미세탁은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 오산역 인근의 주택 및 상가 혼재 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 1층 근린생활시설 및 지층 창고 용도는 임대 수익 창출에 긍정적입니다. 주변 상권은 오산역을 중심으로 형성되어 있으며, 유동인구 또한 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 오산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 상대보호구역(성호초)으로 지정되어 있어 교육 환경과 관련된 일부 규제가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: HUJINGHU(호경호)의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 건물 노후: 1987년 준공된 건물로, 약 39년의 건축 연도를 가지고 있어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 16.50㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약 허가구역 등 일부 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 복합 용도 관리: 주택, 근린생활시설, 창고 등 다양한 용도로 사용되고 있어 각 임차인과의 관계 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치한 근린주택으로, 토지 면적 대비 건물 연면적이 크고 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원 인수는 주의해야 할 사항입니다. 건물 노후도 및 토지이용계획상의 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 인근 역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 주택, 근린생활시설, 창고 등 복합 용도를 통한 임대 수익 창출 가능.

* 비교적 낮은 임차인 보증금 인수 부담 (500만원).

* 향후 지역 개발에 따른 수혜 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 정보 중 본건과 유사한 조건의 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 산출에 한계가 있습니다. 가장 근접한 "신흥빌라" (760-4번지, 1984년식 연립, 전용면적 71.82㎡)의 매매가가 1.1억원으로, 평당 약 500만원 수준입니다.

본건의 토지 면적은 149.20㎡ (약 45.13평), 건물 연면적은 366.30㎡ (약 110.81평)입니다.

건물 노후도를 감안하여 평당 500만원을 적용할 경우, 토지 가치는 약 2.26억원, 건물 가치는 약 5.54억원으로 총 약 7.8억원이 산출됩니다. 이는 감정가 5.81억원보다 높은 금액으로, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었거나 건물 노후도 등을 반영한 것으로 보입니다.

보수적으로 감정가의 70~80% 수준을 고려하고, 인수되는 임차인 보증금 5,000,000원을 추가하여 예상 입찰가를 산정합니다.

- 감정가 5.81억의 70% = 약 4.06억원. 보증금 인수분 포함 시 약 4.11억원.

- 감정가 5.81억의 80% = 약 4.65억원. 보증금 인수분 포함 시 약 4.70억원.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 4억 2천만원 ~ 4억 7천만원 범위로 제안합니다.

상기 금액은 제공된 정보만을 바탕으로 산정한 추정치이므로, 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 임차인 현황, 주변 시세 등을 면밀히 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.