나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5493 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1255 주은프레지던트아파트 908동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 '청주하이텍고등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 소재 및 배차간격 등을 고려시 대중교통을 이용한 접근 조건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트평지붕 25층 중 제7층 제703호 건으로서, (사용승인일 : 2001.11.19) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로를 통하여 각각 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

분평동 1255 :도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 230%이하, 높이 최저10층이상 최고20층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(충북전산기계고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5493 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1255 주은프레지던트아파트 908동 7층 703호

용도: 아파트

감정가: 329,000,000원

토지면적: 61.70㎡ (약 18.66평)

건물면적: 137.50㎡ (약 41.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOOOOO

준공일자: 2001년 11월 19일

건물구조: 철근콘크리트벽식구조 (철근콘크리트 평지붕)

총층수: 25층 중 7층

전용면적: 137.504㎡ (약 41.59평)

분양면적: 해당 정보는 제공된 자료에서 직접적으로 확인되지 않으나, 전용면적 137.504㎡를 기준으로 판단합니다.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 '청주하이텍고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 등을 이용한 대중교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 서측 약 25미터, 북측 약 20미터, 동측 및 남측 약 15미터 폭의 도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 공동주택용지로 지정되어 있으며, 건폐율 25% 이하, 용적률 230% 이하, 높이 최저 10층 이상 최고 20층 이하 등의 규제를 받습니다. 또한, 분평택지개발지구 지구단위계획구역에 속합니다.

* 규제사항: 가축사육제한구역이며, 남평초, 분평초, 원평중, 원평초, 청주하이텍고, 충북전산기계고 인근에 위치하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 존재합니다.

3. 권리분석

* 채권자: 우OOOOOO

* 경매개시결정: 2025년 11월 13일, 청주지방법원 2025타경5493 (임의경매)

* 말소기준권리: 2023년 3월 27일 접수된 우암새마을금고 근저당 (을5)

* 등기부현황:

* 소유권 보존(갑1), 공유자 전원 지분 이전 청구권 가등기(갑2, 봉숙희, 인수 조건), 소유권 이전(갑3, 정순희) 등기 이후

* 말소기준권리인 근저당(을5) 외 다수의 가압류(갑4-갑8), 압류(갑9)는 매각으로 모두 소멸 예정입니다.

* 임의경매 개시 결정 등기(갑10)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 사항: 미상 (실제 점유자가 있는지, 보증금 및 월세 수준은 어떠한지에 대한 정보가 확인되지 않아 주의가 필요합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약상 해당 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '갑2' 등기사항 중 '봉숙희' 명의의 가등기 관련 '인수' 표시는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변지역: 본건은 아파트 단지 및 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 주변으로 주요 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량을 이용한 시내외 접근성이 양호합니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 쇼핑, 금융, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 분평초등학교, 남평초등학교, 원평중학교, 청주하이텍고등학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주거단지 정보:

* 아파트명: 주은프레지던트 아파트

* 사용승인일: 2001년 11월 19일 (25년차)

* 세대수: 총 620세대

* 총 주차대수: 248대 (세대당 약 0.4대)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 권리관계:

* '봉숙희' 명의의 가등기(갑2)에 '말소: 인수' 표기가 있어, 이 권리의 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권만 명시되어 있어 일반적으로는 소멸될 가능성이 높으나, 반드시 법률 전문가와 상담해야 합니다.)

* 임대사항 미상으로 실제 점유자 및 임대차 관계가 불확실하므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2001년 준공 아파트로, 25년차를 맞아 향후 재건축 또는 리모델링 관련 사항을 고려할 필요가 있습니다.

* 주차 공간: 총 620세대에 주차대수 248대는 세대당 0.4대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 층수: 7층으로, 저층에 해당하여 일조량이나 조망 등에 대한 개인적인 선호도가 나뉠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 분평동에 위치한 주은프레지던트 아파트 908동 7층 703호로, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다. 교통 및 교육 환경 또한 우수하여 실거주 목적 또는 투자 목적으로 고려해 볼 만한 가치가 있습니다. 감정가는 329,000,000원이지만, 최근 유사 면적 아파트의 실거래가가 315,000,000원인 점을 감안할 때 시세 대비 합리적인 입찰 기회를 모색할 수 있습니다. 다만, 등기부상 '봉숙희' 명의의 가등기 인수 가능성 및 임대사항 미상으로 인한 명도 문제 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 검토 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청주시 내에서도 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰진 분평동에 위치합니다.

* 안정적인 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 학교가 많아 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 반영: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 있습니다.

* 실거주 적합성: 교통, 교육, 편의시설 등 주거 만족도가 높은 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 329,000,000원

* 최근 유사 면적(137.50㎡) 매매 사례 (2026년 7월 11일): 315,000,000원 (10층)

* 본건은 7층으로, 최근 실거래가(10층)보다 층수가 낮다는 점을 감안해야 합니다.

* 잠재적 리스크(가등기 인수 가능성, 임대사항 미상)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 305,000,000원에서 315,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 최초 제시하는 입찰가는 305,000,000원으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.