나이스옥션 법원경매 안산 2025타경962 [1] 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 6층626호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 광명시 하안동 소재 "하안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건 중 6층 626호로서, 외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 상업기타 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 북동측, 북서측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-09-15)(보조간선도로)(접합), 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20. ~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시 , 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경962 (1)

소재지: 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 6층 626호

용도: 지식산업센터

건축물 정보:

건축물명: 광명 티아모 IT 타워

층수: 지하 4층, 지상 16층

연면적: 56,787.33㎡

주요 용도: 공장(지식산업센터), 업무시설(사무소), 근린생활시설

사용 승인일: 2023년 9월 15일

총 호수: 458호

감정가: 373,000,000원

토지 면적: 13.08㎡ (약 3.96평)

건물 면적: 77.90㎡ (약 23.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유 )

특이사항: 유동화물건, 공장(지식산업센터)로 이용 중

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 광명시 하안동 소재 "하안초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난합니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 대체로 무난합니다.

인접 도로상태:

대상 물건은 북동측, 북서측, 남측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 402,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 465,694,247원

임차인 현황:

임차인: 장

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2026년 1월 13일

확정일자: 2026년 1월 13일

배당신고일자: 2026년 1월 13일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

현재 이용상태:

본 물건은 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

지역 특성:

대상 물건이 위치한 지역은 아파트형공장, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 다양한 활동이 이루어지고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접합되어 있습니다.

수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (광명시 소재 아파트, 2025.10.20. ~ 2026.12.31. / 외국인 주택 취득 시, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

대상 물건 남측 인근에 하안초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설 유무:

검색 결과, 대상 물건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건:

본 물건은 유동화 자산으로, 일반적인 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

토지거래계약 허가구역:

특정 기간 및 목적에 따라 토지거래 허가가 필요할 수 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

이용 용도 제한 가능성:

지식산업센터 용도로 현재 이용 중이나, 건축물대장상 기재된 기타 용도(업무시설, 근린생활시설) 외 업종으로 변경 시 관련 법규 및 규정을 준수해야 합니다.

높은 등기부채권 총액:

등기부채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 낙찰가에 따라 채권자의 손실이 발생할 수 있는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 투자 포인트

신축 건물:

2023년 9월 사용 승인이 완료된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

양호한 입지 조건:

초등학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 도로 접근성이 양호합니다.

광명시 지역 개발 잠재력:

광명시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물로서 양호한 입지 조건을 갖춘 지식산업센터입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수할 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 토지거래계약 허가구역 지정 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

향후 임대 수익률, 공실률, 광명시 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 373,000,000원

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율

* 현재 시장의 공실률 및 임대 시세

* 향후 광명시 지역의 개발 전망 및 가치 변화

따라서, 현장 조사를 통한 면밀한 분석과 전문가의 조언을 바탕으로 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.