나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34808 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 183-5 삼풍아파트 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "유한대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 11층 건물내의 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2003.2.20.) 외벽: 몰탈위 페인팅 창호: 새시창 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강비설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내·외 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34808 (1)

* 물건종별: 아파트 지분

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 183-5 삼풍아파트 3층 301호 (신주소: 경기도 부천시 소사구 경인로536번길 85)

* 건물 정보: 2003년 2월 20일 사용승인된 11층 건물 중 3층 301호

* 면적

* 토지면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

* 토지 지분: 9.06822642㎡ (약 2.74평)

* 건물 전용면적: 59.14㎡ (약 17.89평)

* 건물 지분: 19.71166197㎡ (약 5.96평)

* (참고: 분양면적은 제공되지 않았습니다.)

* 감정가: 299,000,000원

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "유한대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있습니다 (유효기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 말소기준권리: 2025년 2월 25일 접수된 (주)펜타어드밴스대부 근저당 (75,000,000원)

* 경매채권자: (주)펜타어드밴스대부 (2025년 11월 6일 임의경매 신청)

* 말소되는 권리: 등기부등본상 을구 4번 근저당권 및 갑구 9번 임의경매개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리 및 경매개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 영향에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 조사된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다. (참고: 임대관계는 미상임)

* 특이사항: 본 건은 지분 매각 물건으로, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. (공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 용도: 본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 인접 시설: 남서측 인근에 유한대학교가 위치하여 대학가와 관련된 상권의 영향을 일부 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 시설: 본건이 속한 삼풍아파트는 단지 내 도로를 통해 외부 도로와 연결되어 있으며, 기본적인 차량의 출입이 편리한 구조입니다.

* 주요 설비: 아파트로서 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 전부가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계, 향후 분할 및 관리, 처분 등에서 법적, 실무적 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 해당 물건에 대해 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있는 요인입니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 취득 시 관할청의 허가를 받아야 하며, 이는 매수인의 잔금 납부 및 소유권 이전 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. (보고서 작성 시점 기준, 유효 기간 내 해당)

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부의 정확한 상태, 수리 여부, 관리 상태 등을 확인하지 못했습니다. 이는 명도 시 점유자와의 협상이나 내부 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 해당 지상권의 내용과 범위, 권리 행사 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2003년 사용승인된 건물로, 약 23년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 현저한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 괴안동에 위치한 삼풍아파트의 지분 매각 건으로, 11층 건물 중 3층 301호에 해당합니다.

장점으로는 대학가 인근의 주거지로서의 입지, 편리한 교통 여건, 그리고 임차인 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 들 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 저렴한 가격으로 지분 취득을 통해 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 기회도 있습니다.

하지만 지분 매각이라는 점이 가장 큰 단점으로 작용합니다. 다른 공유자와의 관계, 추후 공유물 분할이나 지분 매각 시 발생할 수 있는 복잡한 절차 및 시간 소요를 감수해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사의 가능성과, 현재 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있다는 점은 매수인의 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 추가적인 검토를 요구합니다. 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인과 소멸되지 않는 지상권의 존재 역시 잠재적 위험 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 경매를 통한 진입 장벽 완화: 감정가 대비 지분 가격으로 취득하여 향후 시세 상승 시 지분 가치 상승분 확보

* 공유물 분할 또는 지분 매각을 통한 수익 실현: 장기적인 관점에서 공유물 분할 소송 또는 지분 매각을 통해 투자 수익 기대

* 주거 지역 내 가치 상승 잠재력: 대학가 인근이라는 입지적 장점을 활용한 가치 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각 물건이며, 공유자의 우선매수 신고 가능성, 토지거래허가구역 지정, 미확인 내부 상태, 소멸되지 않는 지상권 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

입찰가 산정 시에는 감정가 299,000,000원과 현재 유사 물건의 시세, 그리고 물건의 지분 비율 및 리스크 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 지분 비율(토지 약 2.74평, 건물 약 5.96평)을 고려한 실제 가치와 인수되는 권리(지상권)의 영향, 그리고 향후 공유물 분할 및 처분에 소요될 시간과 비용 등을 감안해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 현장 방문, 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다. 단, 인수 보증금이 0원이므로, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 물건의 상황을 보며 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.