나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9043 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1423-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 "고산2리복지회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전 및 임야, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하여, 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전(휴경지) 및 일부 도로임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 6m 내외 및 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 지적도상 남측으로 도로에 접하나, 현황 폐도임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 "전" 이나, 현황 "전 및 일부 도로" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되는 바 해당 관청에 재확인을 요함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
수목 및 돌담 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9043 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1423-1

토지 면적: 1137.00㎡ (약 343.94평)

지목: 전 (현황: 전 및 일부 도로)

건물 면적: 0.00㎡ (해당 없음)

감정가: 229,674,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 "고산2리복지회관" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 전 및 임야, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현황은 전(휴경지) 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 서측으로 폭 약 6m 내외, 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 지적도상 남측으로 도로에 접하나, 현황은 폐도 상태입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연녹지지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되는 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한 구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 4월 26일 접수된 제주시수산업협동조합의 근저당권 (채권액 210,000,000원) 입니다.

등기부상 소유권이전 (장외순, 정점선), 근저당권 (제주시수산업협동조합), 지상권설정 (제주시수산업협동조합) 등이 존재하였으나, 본 경매개시결정 (갑5, 제주시수산업협동조합, 175,000,000원)을 포함한 을구권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 "고산2리복지회관" 인근의 농지 및 단독주택, 소규모 점포가 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 활발한 상권이 발달한 지역은 아닌 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

주위 환경에 소규모 점포가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 토지는 농지이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전에 반드시 해당 관청에 문의하여 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. (농지법 개정으로 14일 이내 발급 가능)

6.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 법적 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 현황과 공부 상 지목 차이

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전 및 일부 도로'로 이용되고 있어 실제 이용 면적 및 경계 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 수목 및 돌담 포함 평가

토지 외 수목 및 돌담 등이 거래 관행을 고려하여 토지에 포함되어 감정평가되었습니다. 이에 대한 별도 권리 관계는 없는 것으로 보이나, 현장 확인 시 참고할 사항입니다.

6.5. 공동 담보

본 물건은 공동 담보로 진행되는 경매 사건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 한경면 고산리에 소재한 토지임의경매 건입니다. 토지는 전(휴경지) 및 일부 도로로 이용되고 있으며, 차량 접근성은 양호합니다.

가장 중요한 점은 농지취득자격증명 제출 의무와 관련된 리스크이며, 이를 충족하지 못할 경우 매수 신청 보증금 반환이 불가하므로 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 또한, 자연녹지지역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 규제가 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 말소될 예정이어서 인수하는 권리 부담은 없습니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 명도 부담 또한 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 수요자 대상 기회

농지 취득 자격을 갖춘 투자자에게는 제주 지역의 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 장기적 관점

향후 주변 지역 개발 계획이나 토지 이용 계획의 변경 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

8.3. 권리 관계의 안정성

등기부상 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 법적, 명도 관련 부담이 적다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 고려

감정가: 229,674,000원

토지 면적: 1137.00㎡ (약 343.94평)

평당 감정가: 약 667,700원

9.2. 입찰가 산정 의견

본 물건은 농지로서 취득 자격이 제한되며, 현황 도로 편입 등 이용상 제약이 존재합니다. 또한, 주변 개발 호재에 대한 정보가 제한적이므로 투자 가치를 명확히 판단하기 위해서는 추가적인 조사와 현장 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 농지 취득 관련 리스크 및 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 투자자의 직접적인 분석과 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

본 보고서에서는 감정가 80% 수준인 약 183,739,200원부터 90% 수준인 약 206,706,600원 사이를 잠재적 입찰가 범위로 제시하며, 투자자는 본인의 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.