나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503776 [1] 대전광역시 유성구 원내동 394 샘물타운아파트 302동 1층109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원내동 소재 "대전도시과학고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지(샘물타운아파트, 진잠타운아파트 등), 교육시설(대전도시과학고등학교, 진잠중학교 등), 단독주택(단독주택, 다가구주택), 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리내 서대전JC, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 1층 109호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음. ※ 현장조사시 폐문 부재 등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 기준 서측 및 북측으로 노폭 약 20m내외의 포장도로, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 50m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 도시지역,제3종일반주거지역,시가지경관지구(일반),지구단위계획구역(원내지구 택지개발사업),광로2류(폭 50m~70m)(광(주)2-11)(접합),광로2류(폭 50m~70m)(접합),중로1류 (폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2022-12-30)(대전도시과학고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503776 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOO

감정가: 200,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 원내동 394 샘물타운아파트 302동 1층 109호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.63㎡ (약 9.57평)

토지지분: 31.626㎡ (약 9.57평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60㎡ (약 18.15평)

전용면적 (JSON 분석 기준): 74.94㎡ (약 22.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 원내동 소재 "대전도시과학고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 샘물타운아파트, 진잠타운아파트 등 아파트단지와 대전도시과학고등학교, 진잠중학교 등 교육시설, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 서대전IC가 위치해 있습니다. 또한, 차량 통행이 많은 간선도로와 시내버스정류장이 가까이에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 양호하다고 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 8월 8일 접수된 대전중앙신용협동조합의 근저당권입니다.

이 외 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등)는 말소기준권리 이하 순위로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 456,574,688원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 이시윤 씨가 거주 중입니다.

전입일자는 2015년 7월 20일이며, 확정일자는 2016년 12월 7일입니다.

임차인은 보증금 25,000,000원에 차임은 0원 조건으로 거주 중입니다.

배당신고일자는 2026년 2월 10일이며, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금 25,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인 및 임차인과의 협의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 유성구 원내동 일대는 아파트 단지들이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

인근에 다수의 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

또한, 대전도시과학고등학교, 진잠중학교 등의 교육시설이 인접해 있어 학생 및 학부모 수요를 기반으로 한 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 샘물타운

주소: 대전광역시 유성구 원내동 394

사용승인일: 1996년 12월 7일

총 동수: 8동

총 세대수: 784세대

최고층: 14층

지하주차대수: 28대, 지상주차대수: 4대, 총 주차대수: 306대 (전기차 충전기 지하 10대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 대전도시과학고등학교, 진잠중학교, 원내초등학교 등

* 편의시설: 인근 대형마트(홈플러스유성점, 롯데마트노은점 등), 병원, 은행, 다수의 상업 및 근린생활시설 이용 가능

* 자연/여가: 근린공원, 유성온천 관광지 등 접근성

혐오시설: 주변 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인 이시윤 씨가 보증금 25,000,000원에 거주 중이며, 차임은 0원입니다. 비록 등기부상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 배당에서 전액을 받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 인수 부담을 떠안을 수 있습니다.

6.2. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이에 대한 추가적인 경매 절차 및 영향 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 1층 세대

본건은 1층에 위치하고 있어, 상층부 대비 상대적으로 조망, 채광, 소음, 사생활 침해 등에서 불리한 조건일 수 있습니다. 이는 향후 가치 평가 및 매도 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

대전광역시 유성구의 잘 갖춰진 주거 지역에 위치한 샘물타운 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 교육 환경 또한 양호하여 실거주 목적뿐만 아니라 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 가능성과 1층이라는 점은 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 이러한 리스크 요인을 감안하더라도, 최근 실거래가 및 감정가를 비교 분석했을 때 시세 차익을 기대해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 유성구의 핵심 주거 지역에 위치하여 실수요 및 투자 가치 안정적.

* 편리한 생활 환경: 잘 갖춰진 교통망, 다양한 편의시설, 우수한 교육 환경.

* 시세 대비 합리적 가격: 최근 실거래가와 비교 시, 잠재적 수익률 확보 가능성.

* 임대 수요: 꾸준한 임대 수요 확보가 가능한 지역적 특성.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(74.94㎡)의 1층 샘물타운 아파트 최근 실거래가는 2026년 5월 17,200만원입니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 보증금 25,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙을 적용하여, 시장 시세에서 예상 인수 부담금을 차감한 금액을 기준으로 산정합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 147,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 예상됩니다.

감정가 200,000,000원 대비 최근 실거래가 17,200만원 및 임차인 인수 부담금 25,000,000원을 고려하여, 보수적으로는 150,000,000원 전후, 적극적으로는 160,000,000원 이하 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.