나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503800 [1] 대전광역시 중구 중촌동 12-2 4층8호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 중촌동 소재 "대전중앙고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 후면 근린생활시설 지대로서 근린생활시설, 아파트단지, 단독, 다세대 주택 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출 원활하며, 인근에 버스승강장 등 제반 교통이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 제4층 제8호로, (사용승인일자: 1989.03.16) 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

집합건축물관리대장 상 다세대주택임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 근린상업시설 및 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 부지 남동측 및 북측으로 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(중촌1호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(중촌25)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(19호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(배인 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(해바라기 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전중앙중학교, 대전중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(해바라기 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-02-09)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 표시는 '4층 8호'이나 현관문에 부착된 번호판에는 '408'로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경503800 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503800 (1)

소재지: 대전광역시 중구 중촌동 12-2 4층8호

용도: 다세대주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 23.24㎡ (약 7.03평)

토지지분: 23.241㎡ (약 7.03평)

건물면적: 70.20㎡ (약 21.24평)

건물지분: 70.2㎡ (약 21.24평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축연도: 1989년 3월 16일 (사용승인일자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 중구 중촌동 소재 "대전중앙고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물 부지는 남동측과 북측으로 중로 및 소로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8m~10m의 소로2류, 폭 8m 미만의 소로3류, 폭 12m~15m의 중로3류 등과 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(배인 유치원, 해바라기 유치원, 대전중앙중학교, 대전중앙고등학교), 절대보호구역(해바라기 유치원), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 권리

본 물건에는 대항력 있는 임차인(을구 1번 주택임차권)이 존재합니다. 임차인의 보증금은 100,000,000원이며, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소 기준 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 갑구 3번 강제경매 개시 결정 등기(채권자: 김용남, 채권금액: 110,535,890원)입니다. 이 등기보다 선순위인 을구 1번 주택임차권은 인수되므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김용남

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 17일

확정일자: 2025년 5월 8일

배당신고일자: 2025년 5월 28일

대항력: 있음

3.4. 임대 관계

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 중촌동 일대는 근린생활시설과 주거시설이 혼합된 지역입니다. 다세대 주택이 밀집한 주거 밀집 지역으로서 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

대전중앙고등학교, 대전중앙중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 시설

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 4층 8호에 해당합니다. 건물은 1989년 3월 16일에 사용승인되었습니다. 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 공부상 표기 차이

공부상 표기는 '4층 8호'이나, 현관문에는 '408'로 표시되어 있어 최초 확인 시 혼동이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

앞서 언급된 바와 같이, 100,000,000원의 임차보증금을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 총 투자 금액에 큰 영향을 미칩니다.

6.2. 건물 번호 표기 불일치

현관문 번호와 공부상 번호의 차이는 현장 확인 및 명도 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

실제 임대차 현황 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 중촌동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 교육 시설과의 근접성은 장점이나, 1억 원의 임차보증금 인수 부담과 임대 관계 미상, 건물 번호 표기 불일치 등은 잠재적 리스크로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 주요 교육 시설 인접

* 대중교통 이용 편의성 (버스 승강장 인접)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 대전광역시 중구 중촌동 일대의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 230만원에서 310만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적은 70.20㎡ (약 21.24평)이므로, 순수 건물 가치는 약 50,126,400원에서 67,579,200원 범위로 추정됩니다.

감정가는 81,000,000원으로 책정되었으나, 이는 주변 시세 및 본건의 건축 연도(1989년)를 고려할 때 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 100,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 투자 금액을 크게 증가시키므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 반영해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석과 대항력 있는 임차인 인수 금액 100,000,000원을 고려할 때, 본 물건의 순수 투자 가치는 신중하게 접근해야 합니다.

감정가 81,000,000원 대비 보수적으로 접근하여, 약 70% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 56,700,000원 (81,000,000원 * 0.7)

상기 예상 입찰가는 물건 자체의 가치에 대한 것이며, 실제 매수 시에는 여기에 인수해야 할 임차보증금 100,000,000원이 추가되어 총 156,700,000원의 자금이 필요함을 인지해야 합니다. 따라서, 본 물건은 인근 시세 및 총 투자 금액 대비 수익성을 면밀히 검토 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.