나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6390 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 288-31 현대하우징 가동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 및 치장벽돌 쌓기 등임, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 10m 내외 및 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6390 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 288-31 현대하우징 가동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 54.12㎡ (약 16.37평)

토지지분: 54.125㎡ (약 16.38평)

건물면적: 46.24㎡ (약 13.99평)

건물지분: 46.24㎡ (약 14.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택이 밀집된 주거 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

북서측으로는 약 10m, 남서측으로는 약 4m 폭의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2014년 1월 24일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 108,900,000원)입니다.

이 외 소유권이전, 신탁등기 말소, 2025년 9월 2일 접수된 전민자 명의의 가압류(39,000,000원), 그리고 본 경매 사건의 원인이 된 2025년 11월 11일 접수된 전민자 명의의 강제경매(38,500,000원)가 있습니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 147,900,000원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으며(인수 보증금 합계: 0원), 임대 관계는 미상입니다.

따라서 대항력 있는 임차인이 없을 경우 권리관계상 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 내유동 지역은 다세대주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다.

초등학교가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

상권은 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 내유초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 모두 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 필요한 생활 편의시설이 적절히 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 현대하우징

* 동/호수: 가동 1층 101호

* 건축년도: 2013년 6월 14일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 4층 건물 중 1층

* 면적: 전용면적 46.24㎡ (약 13.99평)

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 큰 문제는 없으나, 임차인 현황이 미상인 점은 주의가 필요합니다. (대항력 있는 임차인 존재 여부 확인 필요)

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone), 가축사육제한구역(일부 제한), 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 잠재적인 악취나 소음의 원인이 될 수 있으나, 제한 범위 및 거리 등을 고려할 때 직접적인 영향은 크지 않을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, '가축사육제한구역' 지정으로 인해 인근 농업 활동에 따른 간접적인 영향 가능성은 배제할 수 없습니다. (외부 지도 검색 및 현장 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택 1층 물건입니다. 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 견고함을 갖추고 있습니다. 내유초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 쾌적하고 교육 여건이 우수합니다. 권리관계는 말소 기준 권리 이하 모두 소멸되어 명확하나, 임대차 관계는 미상으로 추가 확인이 요구됩니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 교육 이점을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인근의 조용한 주거 환경.

* 양호한 건물 상태: 2013년 준공의 신축급 다세대주택.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가와 비교하여 저평가된 시점에 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건(2013년식, 약 45평)의 다세대주택 시세는 125,000,000원으로 파악되었습니다. 본건의 감정가 136,000,000원은 이러한 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

경매 시세 분석은 본건의 전용면적 46.24㎡(약 13.99평)와 유사한 면적의 최근 거래 사례를 기반으로 산정합니다.

* 양지그린타운(2002년식, 45.675㎡): 45,000,000원 (2026.07.03)

* 위너스빌(2017년식, 45.37㎡): 107,000,000원 (2026.07.02)

* 블루캐슬(2013년식, 45.19㎡): 125,000,000원 (2026.07.02)

본건(2013년식, 46.24㎡)과 건축 연도가 동일한 블루캐슬(2013년식, 45.19㎡)의 125,000,000원이 가장 직접적인 비교 시세입니다.

감정가(136,000,000원)가 현재 시세 수준이므로, 시세보다 저렴하게 낙찰받기 위해서는 감정가 이하로 입찰가를 책정하는 것이 유리합니다.

또한, 인수할 보증금이 없어 명도 부담은 적으나, 임대차 관계 미확인으로 인한 추가 확인 비용 및 낙찰 후 제반 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 최근 최고 시세(125,000,000원)를 기준으로 약 80% ~ 90% 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 112,500,000원

본건의 현 시세와 본건 물건의 특수성(입지, 상태 등)을 종합적으로 고려하여,

최종 제안 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.