나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34926 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 15층 건물 내 제8층 제809호 로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 제1.2종근린생활시설 부지 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선 내외, 동측으로 왕복 2차선 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(201 4-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(20 19-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수 처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단 독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34926 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 8층809호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕, 15층 건물 중 8층 809호

건축년도: 2021년

건물면적: 20.69㎡ (약 6.26평) (전용면적)

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평) (토지지분)

감정가: 115,000,000원 (1억 1,500만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 소재하며, "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 2차선 도로에 각각 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

인근에 한가람초등학교가 위치하고 있으며, 대중교통 이용 편의시설로는 버스 정류장이 있습니다. 검색 결과, 해당 주소 인근에는 주차장, 김포시청, 복지 관련 시설, 버스 차고지 및 터미널 등이 위치하고 있습니다. 해당 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 손

보증금: 112,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-31

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2024-05-03

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부상 을구 1번 순위 주택임차권으로 등재되어 있으며, 말소기준권리(갑6)보다 선순위입니다. 해당 임차권은 '인수'되는 것으로 표시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 손

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-11

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 있는 것으로 표시되어 있습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 갑6 (가압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 2025-06-23)

인수되는 권리: 을1 (주택임차권, 손나래, 112,000,000원)

말소되는 권리: 갑7 (강제경매, 한국주택금융공사), 갑6 (가압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아)

총 채권액: 154,499,209원

3.3. 특이사항

선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 등기부와 물건명세서에 명시되어 있습니다. 그러나 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(중일 라크리움) 내 유사 면적(전용 약 21.27㎡) 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2025년 2월: 8,500만원 (10층)

- 2026년 1월: 8,700만원 (9층)

- 2026년 5월: 8,500만원 (8층)

최근 거래가는 8,500만원에서 8,700만원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

주변에 학교(한가람초등학교)가 위치하며, 상업지역에 속해 있어 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 을구 1번 순위 주택임차권(손나래, 보증금 1억 1,200만원)의 인수 가능성입니다. 등기부와 물건명세서 상 '인수'로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 예상 매입 가격 외 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 비록 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상의 '인수' 표시는 매우 중요하게 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 정보 불확실성

두 번째 임차인(손 )은 대항력은 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

본건이 위치한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각이나 거래 시 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축(2021년)되었으며 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 최근 거래가도 8,500만원에서 8,700만원 수준으로 형성되어 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 선순위임차권의 존재와 '인수' 조건입니다. 등기부상 '인수'로 명시된 1억 1,200만원의 임차보증금은 매수인이 추가로 부담해야 할 가능성이 있어, 투자 시 세심한 주의가 요구됩니다. 임차인 현황의 '인수 보증금 합계 0원'과 등기부의 '인수' 표기 간의 차이를 반드시 명확히 확인하고, 해당 금액 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 떠안아야 할 위험을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 비교적 깔끔한 건물 상태 기대 가능.

* 김포시 구래동의 개발 지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역으로 임대 수요 존재 가능.

9. 예상 입찰가

현재 시장 시세를 고려할 때, 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가는 8,500만원에서 8,700만원 수준입니다.

본건의 감정가는 1억 1,500만원으로 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

주요 리스크인 선순위 임차권(1억 1,200만원)의 인수 여부 및 배당금 처리 결과에 따라 실제 매수인이 부담하는 총액이 크게 달라집니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있더라도, 등기부상 '인수' 표시는 매수인이 보증금을 인수해야 할 위험이 있음을 시사합니다. 따라서, 입찰가 산정 시 이러한 불확실성을 충분히 반영해야 합니다.

최근 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 90,000,000원 (9,000만원) 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 금액은 최근 최고 실거래가보다 소폭 높지만, 감정가 및 인수 가능성이 있는 임차보증금을 고려할 때 추가 부담 가능성에 대한 안전 마진을 확보하려는 의도를 반영한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.