나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503755 [1] 대전광역시 중구 문화동 757 주공아파트 305동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 "대전대문중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위일원은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 등은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 제반 교통사정 등은 보통시 됨.

건물의 구조

▷ 철근콘크리트피씨조 슬래브지붕 15층 중 제1층 제101호로서, ·외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 ·내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 ·창 호 : 샤시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 포장도로가 위치하며, 아파트 단지로의 진입도로 및 단지내 도로상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 제3종일반주거지역(2012-12-28)(부사지구), 지구단위계획구역(문화지구 택지개발사업), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(문화10호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(28호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남기계공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전대문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-12-28)(문화택지개발완료,자세한사항별도확인도시과)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503755 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 757, 주공아파트 305동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 85,000,000원 (8천 5백만원)

토지 면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

건물 면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 "대전대문중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

교통 상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트(PC조) 슬래브 지붕 15층 건물 중 1층 101호입니다.

토지 이용: 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 단지 주변 포장도로가 잘 정비되어 있으며, 단지 내 도로 상태도 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 10월 25일 접수된 유천신용협동조합의 근저당권 (53,300,000원)입니다.

소멸 권리: 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 근저당권, 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액: 53,300,000원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 유혜원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. (채권자 유OOO)

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 아파트(문화주공3단지) 동일 면적(39.87㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 06월 03일 (14층): 69,000,000원

* 2026년 06월 04일 (5층): 85,000,000원

* 2026년 06월 12일 (7층): 94,500,000원

시세 분석: 감정가 85,000,000원은 2026년 6월 4일 거래된 5층 매물과 동일한 가격입니다. 1층 물건임을 감안할 때, 층수별 선호도에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다. 최저 거래가 69,000,000원과 최고 거래가 94,500,000원 사이에 본 건의 적정 가치가 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 문화주공3단지아파트는 총 900세대로 구성되어 있으며, 1994년 9월에 사용 승인되었습니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

편의시설: 단지 인근에 근린생활시설 및 학교가 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

주차: 총 283대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 세대당 약 0.31대의 주차 비율을 보입니다. 이는 세대당 1대 미만으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있음을 시사합니다.

주변 교육시설: 대전대문중학교, 대전대문초등학교, 대전문화초등학교, 충남기계공업고등학교 등이 인근에 위치합니다.

주변 도로: 중로2류(폭 15m~20m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계: 감정평가 요약에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

건축 연도: 1994년에 준공되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주차 공간: 세대당 주차 공간이 1대 미만으로, 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종, 제3종 일반주거지역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 인수할 임차 보증금도 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 1994년에 준공된 노후 아파트이며, 1층이라는 점, 그리고 세대당 주차 공간 부족은 고려해야 할 사항입니다. 최근 매매 시세를 볼 때 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있으며, 층수에 따른 시세 차이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성된 일반 주거 지역에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

시세 대비 경쟁력: 감정가 8,500만원이 최근 5층 매물과 동일 가격이며, 1층임을 감안하더라도 최저 거래가(6900만원) 대비 높은 수준으로, 시장 가격에 부합하는 감정가로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

최근 매매가 범위: 69,000,000원 ~ 94,500,000원

본 물건은 1층이며, 5층 매물이 감정가와 동일하게 85,000,000원에 거래된 점, 14층은 69,000,000원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 1층의 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

인수할 보증금이 없고 권리 상 문제가 없는 점을 감안하여, 보수적으로 80,000,000원 (8천만원)을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 희망 낙찰가이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.