나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13173 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1102 환희타운 제가동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울강서경찰서' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여, 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트, 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '건물배치도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 세장형 평지의 토지이며, 이용상태는 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 고윤희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1102번지에 위치한 환희타운 제가동 제3층 제301호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13173 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

감정가는 195,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

토지지분: 21.307㎡ (약 6.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평) (공급면적 기준)

건물지분: 48㎡ (약 14.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황 (건축물대장 기반)

건물명: 환희타운 가동

신주소: 서울특별시 강서구 우장산로 115-7

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2002년 03월 27일

총 층수: 4층

해당 층: 3층

전유부: 301호

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

건물 총 연면적: 531.9㎡ (약 160.91평)

대지 면적: 188.6㎡ (약 57.05평)

건폐율: 59.84%

용적률: 223.45%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울강서경찰서' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비가 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 필지 대비 세장형 평지의 토지이며, 본건 북측 및 동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 이용이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 공항 관련 구역 지정으로 인한 소음 등은 지역 특성상 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 부산지방법원 2025카단8032 가압류(갑9)이며, 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약:

- 소유권 관련 변동: 소유권보존(2002), 소유권이전(2002, 2007, 2007) 등기 이력이 있습니다.

- 주택임차권: 고윤희 명의의 주택임차권(을7)이 등기되어 있었으나, 말소 예정으로 확인됩니다.

- 가압류: 주택도시보증공사 명의의 가압류(갑9)가 말소기준권리입니다.

- 강제경매: 주택도시보증공사 명의의 강제경매(갑10)가 진행 중이며, 이는 본 사건(2025타경13173)의 기초가 됩니다.

등기부채권 총액: 366,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 고 )

보증금: 183,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 20일

확정일자: 2021년 12월 20일

배당신고일자: 2024년 01월 30일

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 말소 예정으로, 낙찰로 인해 대항력 있는 임차인으로 간주되지 않을 가능성이 높습니다.)

비고: HUG 인수조건 변경.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 06월 14일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 금액이 0원으로 명시되어 있어 실제 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 권리분석 시 주의가 필요합니다.

3.3. 특별 인수 조건

본건 매각 시 임차인 고윤희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수 조건입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 인근에 서울강서경찰서 등 공공기관이 위치하고 있으며, 생활 편의시설 및 상업 시설 또한 분포하고 있습니다. 다만, 본건 자체는 배후 주거 단지를 기반으로 하는 상권 특성을 가지므로, 높은 수준의 직접적인 상업 기능보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 서울강서경찰서가 있으며, 주거 지역 특성상 다양한 소매점, 식당, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 현황은 현장 방문 또는 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 및 환경

인근에 학교 및 교육 시설이 존재할 가능성이 높으며, 주거 지역으로서 비교적 쾌적한 환경을 제공할 것으로 보입니다. 다만, 공항 인근 지역으로 항공기 소음 관련 사항은 고려해야 할 수 있습니다.

5.3. 교통 편의성

차량 접근이 용이하고, 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 강서구 내 및 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 정 의 대항력

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 기재되어 있어 향후 명도 과정 또는 예상치 못한 분쟁의 소지가 전혀 없다고 단정하기는 어렵습니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

6.2. HUG 인수조건의 이행 여부

임차인 고윤희(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각의 경우, HUG 측에서 해당 조건을 성실히 이행하는지 여부가 중요합니다. 만약 이 조건이 불이행될 경우, 낙찰자에게 예상치 못한 법적 분쟁 또는 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 등기부상 해당 임차권이 말소 예정으로 되어 있어 위험은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6.3. 내부 상태 미확인

감정평가 과정에서 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태가 감정가 산정 시의 기준과 다를 경우, 수리비 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한사항

본건은 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거지 내에 위치한 다세대주택으로, 접근성과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인의 권리 또한 매각 조건으로 정리될 가능성이 높아 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 임차인 정 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 없는 특이사항이 있습니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 잠재적 가치 상승 여력이 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 HUG 조건부 매각 등은 반드시 현장 조사와 추가적인 법률 검토를 통해 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서의 입지: 서울 강서구 화곡동이라는 위치는 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 권리 정리: HUG의 임차권이 매각 조건으로 정리될 경우, 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태로 물건을 인수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 195,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평), 2019년식 건물, 216,000,000원 (약 10,810,810원/㎡). (건축 연도가 다름)

- 2026년 7월 2일 거래: 전용면적 37.44㎡ (약 11.33평), 1986년식 건물, 150,000,000원 (약 4,006,410원/㎡). (건축 연도가 오래됨)

- 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평), 2002년식 건물, 160,000,000원 (약 4,259,850원/㎡). (본건과 건축 연도 유사)

본건의 건물면적은 48.00㎡ (약 14.52평)이며, 건축 연도는 2002년경입니다. 유사 연식의 거래 사례(160,000,000원/37.56㎡)의 단위 면적당 가격(약 4,260,000원/㎡)을 적용하면, 48㎡ 기준 약 204,480,000원의 시세가 산정됩니다.

감정가는 195,000,000원으로, 최근 실거래가 추정치와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

HUG 관련 보증금 인수 부담은 없으므로, 인수 보증금은 0원입니다.

다만, 임차인 정 의 대항력 존재 및 HUG 조건부 매각의 이행 여부 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 현재 시세를 반영하고 잠재적 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 감정가의 85~90% 수준인 약 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다.

최적 입찰가는 현장 조사 결과, 법률 전문가의 자문, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.