나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513640 [1] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 519 수현루비프라자2 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 제2층 제201호로서, 외벽: 외장석재 마감 등. 내벽: 페인팅 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.(현황 "공실"로 탐문됨)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 부정형 토지로서, "근린생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 소로의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

온수리 519: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-30)(중로3류)(접함), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리 성공회 사제관, 성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, [추가기재사항] ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. 온수리 520-1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리 성공회 사제관, 성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, [추가기재사항] ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. 온수리 520-2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(소로1류)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-30)(중로3류)(접함), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리 성공회 사제관, 성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, [추가기재사항] ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(학원)'이며 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513640 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 519 수현루비프라자2 2층201호

* 건물명: 수현루비프라자2

* 토지면적: 34.09㎡ (약 10.31평)

* 건물면적: 40.28㎡ (약 12.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정가: 131,000,000원

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(학원)로 기재)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (등기부채권 총액 173,872,000원)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 2층 201호

* 사용승인일: 2023년 5월 24일

* 공부와의 차이: 없음

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 '길상초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지형상: 3필지 일단지의 부정형 토지입니다.

* 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 각각 소로의 포장도로가 개설되어 있어 차량의 출입이 용이합니다.

* 교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 중로3류(폭 12m~15m), 소로1류(폭 10m~12m) 접함

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (길상초등학교)

* 성장관리권역

* 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지역)

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 6월 29일자 농협은행주식회사 근저당입니다.

* 소유권 보존: 박수현 (2023.05.30.)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2023.06.29.) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사민성이엘씨 (2024.06.20.) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025.04.09.) - 말소

* 임의경매: 농협은행 (2025.11.11.) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항 열람 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 다만, 등기사항 외 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(학원)'로 등록되어 있으나, 현재 현황은 '공실' 상태입니다.

* 지역 특성: 주위로 주택가 및 기존 상가 시설들이 혼재된 지역으로, 잠재적인 배후 수요는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 잠재력: '학원' 용도로 등록되어 있어 관련 업종의 재입점 가능성이 있으나, 공실 장기화에 따른 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 실제 점유자에 대한 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적인 상태를 유지하고 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 길상초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 해당 물건은 유동화된 자산으로, 경매 진행 과정이나 채권 관계에서 복잡성이 있을 수 있습니다. 또한 공동담보로 묶여 있어 채무 변제 순서나 회수 방안에 있어 변수가 존재할 수 있습니다.

* 현황 공실: 현재 건물이 공실 상태로, 즉각적인 임대 수입 발생이 어렵습니다. 공실이 장기화될 경우 관리 부담이 가중될 수 있으며, 공실 해소를 위한 추가적인 투자나 마케팅 노력이 필요할 수 있습니다.

* 문화재 관련 규제: 본건 소재지는 '역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리 성공회 사제관, 성당)'으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 건축, 리모델링, 증축 등 건물 활용에 있어 문화재 관련 법규에 따른 인허가 절차 확인 및 준수가 필수적이며, 이는 향후 건물 가치 및 활용도에 제약을 줄 수 있습니다. 건축 허가 시 문화재청 등 관련 기관과의 협의 및 허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상수원 상류 지역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여, 특정 업종 영위나 시설 설치에 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 지도 정보상으로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 하수 종말 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 명시된 개발 제한 구역 및 지역 특성을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 강화군 길상면에 위치한 제2종근린생활시설(학원) 용도의 상가 건물입니다. 길상초등학교 인근에 자리하고 있으며, 건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물에 해당합니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 명확한 물건이나, 현재 공실 상태이며 문화재보호구역 등 다양한 개발 제한 지역에 포함되어 있어 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 잠재적 학원 입지: 학원 용도로 등록되어 있어 관련 업종의 재입점 시 빠른 공실 해소가 가능합니다.

* 강화군 지역 개발: 강화군 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원이며, 등기부채권 총액은 173,872,000원입니다.

예상 입찰가는 단순히 감정가나 채권 총액만으로 결정하기보다는, 현장 방문을 통한 상세한 시세 조사, 임대 수요 분석, 그리고 문화재 관련 규제 등 잠재적 리스크 요인을 반영한 수익성 분석을 통해 결정해야 합니다.

특히, 현재 공실 상태와 강화군 지역의 상권 활성화 정도, 그리고 역사문화환경보존지역 등의 개발 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

보수적인 투자 관점에서, 본건의 시장 가치와 미래 수익성을 면밀히 평가하여 감정가 이하에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가와의 상담을 통해 상세한 현장 조사를 진행하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.