나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513886 [1] 인천광역시 서구 검암동 534-4 소풍 나동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 “은지초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 대상물건 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기마감 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '도시형생활주택-단지형다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '도시형생활주택-단지형다세대주택'건부지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 소로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513886 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

채무자: (정보 비공개)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 534-4, 소풍 나동 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (공부상 '도시형생활주택-단지형다세대주택')

토지면적: 27.86㎡ (약 8.43평)

토지 지분: 27.86㎡ (약 8.43평)

건물면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

건물 지분: 47.31㎡ (약 14.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 142,000,000원

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층 건물 중 제4층 제402호

외벽: 치장벽돌쌓기 마감

창호: PVC새시 창호

이용 상태: 현재 공부상 '도시형생활주택-단지형다세대주택' 용도로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춤

1.4. 토지 이용 현황

형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 '도시형생활주택-단지형다세대주택' 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북서측으로 소로변에 접함

1.5. 토지이용계획 및 제한 상태

지역지구: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구)

기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.6. 특이사항

토지거래허가구역 (외국인 주택 취득 시 적용), 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 개발 계획

인천 서구 검암동 일대는 검암역세권 개발사업이 본격적으로 추진되고 있습니다. 이 사업은 약 81만㎡ 부지에 6,636세대의 주거단지를 조성하는 것으로, 공항철도 및 인천지하철 2호선 검암역을 중심으로 교통, 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 도시를 목표로 합니다. 복합환승센터 및 편의시설 확충도 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을4, 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자 2020-01-20)

등기부채권 총액: 238,035,969원

3.2. 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 제공된 등기부 요약 정보상 현재까지 등기된 모든 권리(소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정)가 말소기준권리 하에 있어 경매 절차를 통해 정리될 것으로 보입니다.

3.3. 매수인이 인수하는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부상 해당 권리 없음)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원

3.4. 특이사항

이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대차 관계 및 기타 사항은 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 있는지, 있다면 그 관계는 무엇인지 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 검암동은 주거지역으로, 다세대주택 및 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 은지초등학교가 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 풀하우스101동 (30.72㎡): 9,300만원 (약 303만원/㎡)

- 몽베르타운하우스2차 (72.87㎡): 18,300만원 (약 251만원/㎡)

- 뉴베스트 (62.67㎡): 17,900만원 (약 286만원/㎡)

대상 물건(47.31㎡)의 감정가는 142,000,000원이며, 이는 최근 거래된 유사 면적 대비 평당 약 300만원 수준으로, 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 은지초등학교가 있어 자녀 교육에 용이합니다. 향후 검암역세권 개발 사업 부지 내에도 초·중학교 신설이 예정되어 있어 교육 환경 개선이 기대됩니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 교통

인천공항철도 및 인천지하철 2호선 검암역이 인접해 있으며, 인천국제공항고속도로 이용도 편리하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

대상 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우에만 적용됩니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 대한민국 국적의 일반 매수자에게는 직접적인 거래 제한은 없으나, 관련 규정 확인이 필요합니다.

6.2. 정보 부재

이해관계인의 협조 부족으로 임차인 현황, 정확한 이용 상태 등 일부 정보가 불확실합니다. 이는 추후 명도 진행 시 예상치 못한 상황 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상의 채무 총액(238,035,969원)이 감정가(142,000,000원)를 상회합니다. 이는 물건의 담보 가치가 하락했거나, 다수의 채권이 설정되었음을 의미하며, 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성을 시사합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 주거 지역에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 검암역세권 개발 사업의 수혜 지역에 포함되어 향후 발전 가능성이 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 이해관계인의 비협조로 인한 정보 부족은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 검암역세권 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 인수 부담이 없는 권리관계 (임차인 보증금 없음)

* 우수한 광역 교통망 (공항철도, 인천지하철 2호선, 공항고속도로 접근성)

* 초등학교 등 교육 시설 인접

9. 예상 입찰가

감정가 142,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근 시 120,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

적정 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.