나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73558 [1] 경기도 의정부시 용현동 547-3 송산주공아파트 117동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '어룡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 의정부경전철 "곤제역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 지상 15층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인 : 2002.08.16.) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생ㆍ급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 남서측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 '주거용(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 되어 있으며, 단지 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 보도블록 포장도로 등과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(어룡초), 상대보호구역(유정유치원), 상대보호구역(의정부효자초), 절대보호구역(어룡초), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)) <추가기재>건폐율:50%이하,용적률:220%이하,층수:25층이하12층이상, 건축물용도:아파트60㎡이하(자세한사항은 주택과에서 확인)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73558 (1)

소재지: 경기도 의정부시 용현동 547-3 송산주공아파트 117동 5층 504호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

토지면적: 37.12㎡ (약 11.23평)

건물면적: 59.42㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 집합건물 기본 정보

아파트명: 송산주공1차

사용승인일: 2002.08.16

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕, 지상 15층 건물 중 5층

전용면적: 59.42㎡ (약 18.00평)

분양면적: 제공된 정보로는 구체적인 단위세대 분양면적 확인 불가

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '어룡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 의정부경전철 '곤제역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 단지 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 보도블록 포장도로 등과 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편이 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산지구) 등에 속하며, 건폐율 50% 이하, 용적률 220% 이하, 층수 12층 이상 25층 이하 등의 제한이 있음. 또한, 일부 보호구역 및 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건은 임의경매가 아닌 강제경매 사건으로 진행되고 있으며, 등기부등본 상 소유권 이전 및 매매 이력 확인됨.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 최원석

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-01

확정일자: 2022-03-25

배당신고일자: 2024-06-07

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권으로, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025-11-13)보다 늦은 일자의 권리들은 경매 완료 시 말소될 것으로 예상됨. (국민건강보험공단 압류 등)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 185,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 용현동 일대는 주거 단지 내에 위치하며, 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음. 대규모 상업시설 이용을 위해서는 의정부 시내 중심지로의 이동이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕의 지상 15층 건물 내 5층 504호로, 현재 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됨.

5.2. 설비 내역

도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공함.

5.3. 단지 내 부대시설

송산주공1차 아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설을 갖추고 있음.

5.4. 주변 교육 및 편의시설

* 교육시설: 본건 북측 인근에 어룡초등학교가 소재하며, 인근에 유정유치원, 의정부효자초등학교 등도 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 단지 주변으로 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

최원석 임차인의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 경우, 실질적인 총 매입 비용이 증가하므로 입찰 시 반드시 고려해야 함.

6.2. 특별 매각 조건

매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 책정되어 있어, 일반 경매 물건보다 높은 보증금이 요구됨.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 초등학교 및 주거 단지가 밀집된 지역으로, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 근접해 있을 가능성은 낮으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 용현동 송산주공아파트 단지 내에 위치한 아파트로, 초등학교가 인접하고 경전철역 및 버스정류장이 가까워 교통 및 교육 환경이 양호함. 최근 실거래가 기준으로 보았을 때 시장 가격 수준을 형성하고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점은 큰 부담으로 작용할 수 있음. 또한, 통상적인 경매 보증금의 두 배에 해당하는 20% 보증금이 요구되는 점도 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 초등학교와 가깝고 교통이 편리하여 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 주변 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 선순위 임차인 인수 부담을 고려하여 적정 가격 이하로 낙찰받을 경우, 총 매입 비용 대비 시세 차익 기대 가능.

* 아파트 단지의 기본적인 편의시설: 단지 내 부대시설 및 근린생활시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.42㎡)의 최근 실거래가는 233,000,000원 수준임. 본건의 감정가는 240,000,000원이며, 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 185,000,000원이 인수될 경우, 총 매입 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됨.

따라서, 시장 가격 및 총 매입 비용 부담을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 수준으로 제안하며, 이는 인수되는 보증금을 제외한 금액임. 최종 입찰가는 임차인 인수 여부, 권리관계, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.