나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513876 [1] 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역(공항철도)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집소재하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층 건물로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가(302호) : 공부상 '일반음식점'이며, 현황 공실상태임. 일련번호 나(606호), 다(805호) : 공부상 '의료시설(병원)'이며, 현황 공실상태임.(인접호수와의 경계벽없이 종전에 일단으로 이용하였음)

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 소매점, 병원 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 폭 약 40미터, 남측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접하며, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운서동 2799-1 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(보행자전용)(접합), 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)()<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-관리비 미납 안내문이 많이 붙어 있어 관리비 미납분에 대한 추가 확인이 필요함(현황조사서 참조)
-공부상 일반음식점이며 현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513876 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 3층 302호

용도: 근린상가

감정가: 517,000,000원

토지면적: 23.11㎡ (약 7.0평)

토지지분: 23.11㎡ (약 7.0평)

건물면적: 126.36㎡ (약 38.2평)

건물지분: 126.36㎡ (약 38.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (근저당권자)

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역(공항철도)' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

본 건이 소재한 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

본 건 건물 북측으로는 폭 약 40미터, 남측으로는 폭 약 15미터 내외의 도로에 접하며, 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 보행자 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부현황

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(100,000,000원)입니다. 본 경매(2025타경513876)는 청량리신용협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었습니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 등기권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '소유권이전신탁' 권리(갑3)가 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다(인수 보증금 합계: 0원). 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역특성

본 건이 위치한 운서동 일대는 공항을 중심으로 호텔, 오피스텔, 상업시설이 밀집된 지역입니다. 특히 운서역 주변은 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다.

1.4. 2. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 경제자유구역 등에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 토지거래 허가 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다. 또한, 장애물 제한 표면 구역 및 성장관리권역으로도 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변시설

본 건 인근에는 운서역을 비롯한 대중교통시설과 다양한 근린생활시설, 호텔, 오피스텔이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 관리비 미납

현황조사서상 관리비 미납 안내문이 다수 부착되어 있는 것으로 확인되어, 미납 관리비에 대한 추가적인 확인 및 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

1.6. 2. 공실 상태

건물 내 302호(본건)는 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다. 606호와 805호 역시 공부상 '의료시설(병원)'로 되어 있으나 현황은 공실 상태입니다. 이는 공실로 인한 공실 리스크를 인지해야 함을 의미합니다.

1.6. 3. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 특히 외국인 토지거래 허가 기간에 해당하는 만큼, 외국인 투자자의 경우 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운서동의 역세권 상업지구에 위치한 근린상가 건물입니다. 주변 개발 및 교통 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 다수의 관리비 미납 안내문, 공부상 업종과 현황 공실 상태, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 운서역 인근 상업지구 내 위치로 우수한 접근성 및 유동인구 확보 가능성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권 행사 용이.

* 대규모 개발 지역(경제자유구역) 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 관리비 미납분, 잠재적 공실 기간, 토지거래허가 취득 비용 및 관련 절차 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 상권 변화 추이 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.