나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53681 [1] 경기도 안산시 상록구 수암동 471-18 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 수암동 소재 "안산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 3층 302호로서, 외벽 : 외장재붙임 및 드라이비트 마감 등. 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(7층이하) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53681 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 수암동 471-18 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원

토지면적: 35.39㎡ (약 10.71평)

건물면적: 70.71㎡ (약 21.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 수암동 소재 "안산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물까지는 남측으로 폭 8~10m의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물대장상 본 건물은 2010년 2월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 본건은 그중 3층 302호입니다. 외벽은 외장재 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 토지는 장방형의 토지로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리인 국민은행 근저당(2011-11-11)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2011-11-11)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당 (2011-11-11, 84,000,000원) - 등기부등본상 말소 기재 확인

* 신한카드 가압류 (2025-04-07, 17,666,080원) - 등기부등본상 말소 기재 확인

* 신한카드주식회사 강제경매 (2025-11-13, 19,739,137원) - 등기부등본상 말소 기재 확인

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없으며, 목록에 기재되지 않은 다른 권리가 존재하지 않는 한 본 건은 낙찰자가 권리를 승계하지 않습니다.

* 채무 총액: 101,666,080원 (가압류 및 강제경매 채권액 합계)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설 및 아파트가 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 근린생활시설 관련 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 초등학교와 대형마트가 위치하며, 다양한 생활 편의시설이 가까이 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 안산초등학교가 도보 2~3분 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 안산중학교, 안산고등학교도 도보로 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 1분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 대형마트가 1분 거리에 있으며, 각종 생활 편의시설이 집 앞에 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(7층 이하), 성장관리권역, 상대보호구역(안산초등학교) 등의 제한이 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 건물 노후도: 2010년 2월 사용승인된 건물로, 약 16년차 건물이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 없으나, 실제 임대차 관계 및 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 수암동에 위치한 다세대주택으로, 안산초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 임차보증금이 없어 명도가 수월할 가능성이 있습니다. 다만, 고도지구 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 토지이용 제한 사항과 건물 노후도를 고려해야 합니다. 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 안산초등학교 및 각종 생활 편의시설, 교통시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 인수할 임차보증금이 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 167,000,000원으로, 최근 거래 사례를 고려했을 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 건물들이 평당 약 817만원에서 1105만원 사이로 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 약 21.40평이며, 감정가는 167,000,000원입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 780만원 수준으로, 최근 실거래가 평균보다 낮은 편입니다.

최근 실거래가 자료를 바탕으로 추정 시, 본 건의 현재 시세는 평당 약 900만원 ~ 1000만원 선으로 예상됩니다. 이에 따라 본건의 예상 시장 가치는 약 192,600,000원 (21.40평 x 900만원) ~ 214,000,000원 (21.40평 x 1000만원) 수준으로 추정할 수 있습니다.

따라서, 감정가 167,000,000원 대비 경쟁력 있는 입찰가로, 본건의 적정 입찰가는 시세 범위를 고려하여 약 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 산정하는 것을 권유합니다. 이 가격대는 감정가 대비 약 10% ~ 17%의 프리미엄을 반영하며, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.