나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13646 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보 통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외1 로서, (사용승인일: 2021.03.22.) 외 벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

2개호 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(최 종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강북구 미아동에 소재한 다세대주택으로, 2025타경13646 (1) 사건번호로 서울북부지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13646 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 제2층 제203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 403,000,000원

* 토지면적: 32.00㎡ (약 9.7평)

* 건물면적: 53.97㎡ (약 16.3평) - 이는 전용면적에 해당할 수 있습니다. 별도의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 개발행위허가제한구역, 공동담보

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다. 건물 북동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 4월 13일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 300,000,000원)입니다. 이후 접수된 권리들(소유권이전신탁, 임의경매, 압류)은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 건이 매각될 경우 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 300,000,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상인 것으로 확인되었습니다. 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용은 가능합니다. 지역 기반 상권의 성격을 띠고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 삼양초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 시내외 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주거지역 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축정보: 본 건물은 2021년 3월 22일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 제2층 제203호이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건에는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 고도지구 (28m 이하)

* 개발행위허가제한지역

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 정비구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트, 연립, 다세대 등 특정 용도 및 기간 명시)

* 특이사항:

* 개발행위허가제한구역 및 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 관련 행위에 제한이 따릅니다.

* 공동담보 물건으로, 경매 과정 및 채권 관계 처리에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 잠재적인 분쟁 소지가 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 임차인의 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동에 위치한 2021년 준공의 비교적 신축 다세대주택으로, 입지 조건 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 명확하고 말소될 권리가 많아 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 개발행위허가제한지역 등 다수의 토지이용 제한이 존재하며, 임대차 관계가 미상이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대하기에 좋습니다.

* 입지: 서울 시내에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 미아동 지역의 지속적인 도시 개발 및 재정비 가능성을 고려할 때 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 403,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 동일 단지("삼성빌리지 101동") 내 유사 물건(2021년 준공, 전용면적 57.58㎡)이 2026년 7월 1일에 31,800,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적(53.97㎡)을 적용하여 시장 가치를 환산하면, 약 29,800,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* (53.97㎡ / 57.58㎡) * 31,800만원 ≈ 29,790만원

* 예상 입찰가:

* 위 분석을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권유합니다.

* 이는 감정가의 약 77% ~ 82% 수준이며, 시장 가치 대비 약간의 프리미엄을 반영한 금액입니다.

* 본 물건의 임대차 관계 미상, 각종 개발 제한 등의 리스크를 감안하여 입찰가를 산정했습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 법원 매각 조건, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 경쟁 입찰 현황 등을 반드시 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.