나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513909 [1] 인천광역시 서구 마전동 1132-5 하늘풍경채 101동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재하는 "마전고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제2층 제204호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m(접합), 가축사육제한구역(2 025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역) <교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26 ~2026.8.2

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 마전동 1132-5에 소재한 하늘풍경채 101동 2층 204호 연립주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경513909 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 130,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 37.53㎡(약 11.35평)이며, 건물 면적은 51.95㎡(약 15.71평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 강제경매 신청 채권자는 서울보증보험입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, "마전고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 26일 접수된 남동세무서장의 압류(징세과-티 111469)입니다.

등기부등본상 확인되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 다수

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024년 9월 5일 접수, 131,000,000원, 말소)

* 압류: 남동세무서장 (2024년 11월 26일 접수)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025년 11월 13일 접수, 128,088,030원)

본 건에는 한국토지주택공사(임차인)가 보증금 131,000,000원, 차임 0원으로 2022년 11월 2일 전입 및 확정신고 하였으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

또한, 물건명세서상 서울보증보험 주식회사가 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

따라서, 경매를 통해 소유권 취득 시 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 마전동 일대는 주거 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

근린생활시설 및 학교, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 연립주택의 경우 전용면적 49.96㎡(약 15.11평)가 13,000만원(약 260.2만원/㎡), 59.8㎡(약 18.09평)가 15,400만원(약 257.5만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(51.95㎡) 및 감정가(130,000,000원)는 이러한 시장 가격과 유사한 수준으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

본건 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변으로 마전고등학교 및 기타 교육시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

북동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 거래 시에는 해당되지 않을 수 있습니다. 다만, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용이 보고서에 명시되어 있지 않아, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 내부 상태 미확인: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 외부 조사 및 유사 물건 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 이는 입찰 참여 시 유의해야 할 사항입니다.

* 기타 지역 관련 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 마전동의 학군 및 생활 편의시설이 갖추어진 주거 지역에 위치한 연립주택입니다.

감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가치는 합리적으로 평가된 것으로 보입니다.

특히, 임차인 관련 권리가 말소 예정이거나 포기 확약서가 제출되어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 여부, SGI 인수조건 변경의 구체적인 내용, 그리고 실제 내부 상태를 직접 확인해야 한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교, 공원, 근린시설이 인접하여 정주 여건이 양호합니다.

* 권리관계 명확성: 인수해야 할 임차보증금이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 지역 시장 가치: 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 안정적인 시세 유지가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가 130,000,000원을 기준으로, 인근 유사 연립주택의 최근 매매가(약 257.5만원/㎡ ~ 260.2만원/㎡)와 본건의 전용면적(51.95㎡)을 고려할 때, 시장가는 약 13,400만원 내외로 추정됩니다.

잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 내부 상태 미확인 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

종합적인 리스크 및 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.