나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13503 [1] 서울특별시 강북구 수유동 555-7 현대캐슬 비동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재해 있고, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층 502호로서, 외벽: 석재 및 적벽돌 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257미터), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13503 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 555-7 현대캐슬 비동 제5층 제502호

* 건물명: 현대캐슬

* 층/호수: 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층

* 건축년도: 2015년

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

* 건물면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

* 공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주거 밀집 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑11 (2025.02.21) 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (말소기준권리)

* 이 외 등기부상 압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-15

* 확정일자: 2021-08-19

* 배당신고일자: 2023-09-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택과 단독주택이 주를 이루는 전형적인 주거 밀집 지역임.

* 근린생활시설과 학교가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 인근 학교 및 주거 시설로 인한 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공함.

* 교육 시설: 인수중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리함.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 권리관계: 임차인 현황 상 "대항력 없음"으로 명시되어 있고, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정으로 기재되어 있어 통상적인 경매 절차상 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됨(인수 보증금 합계 0원). 그러나 "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"이라는 특이사항이 병기되어 있어, 실제 인수 여부 및 잠재적 법적 분쟁 가능성에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요함.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획 및 규제 사항이 적용됨. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있음.

* 임대 내역 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 관계 확인 시 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 환경 분석 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 현대캐슬 비동 5층에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2015년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 인수중학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 차량 및 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 감정가는 1억 7,900만원이며, 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인과 관련된 상반된 정보(대항력 없음 vs 선순위임차권) 및 복잡한 토지이용 규제는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년 건축으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 우수한 입지: 서울 강북구의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라와 교육 시설 접근성이 좋음.

* 명확한 권리관계(잠재적): 현재까지 파악된 정보로는 인수할 보증금이 없어 명확한 권리관계가 예상되나, 특이사항에 대한 확인 필요.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 179,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 주변 시세 JSON 데이터의 거래 면적이 본건(32.13㎡)보다 크므로 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* JSON 2 (2015년식, 44.5㎡, 200,000,000원)의 면적당 단가로 환산 시 약 14,450,000원/㎡이며, 이를 본건 면적(32.13㎡)에 적용하면 약 144,500,000원입니다.

* JSON 1 (2009년식, 60.88㎡, 266,500,000원)의 면적당 단가로 환산 시 약 14,037,000원/㎡이며, 이를 본건 면적에 적용하면 약 140,400,000원입니다.

* JSON 3 (1993년식, 41㎡, 150,000,000원)의 면적당 단가로 환산 시 약 11,740,000원/㎡이며, 이를 본건 면적에 적용하면 약 117,400,000원입니다.

* 최근 거래 사례들을 고려할 때, 본 건의 면적(32.13㎡) 기준으로 산정한 시세는 감정가(179,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 이는 본 건이 감정가 대비 상대적으로 높게 평가되었거나, 거래된 물건들이 입지, 층수, 향 등에서 차이가 있을 가능성을 시사합니다.

* 권리분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 시장 시세와 잠재적 리스크를 반영하여 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.