나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13514 [1] 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 제5층 제507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 수유초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공 동주택, 업무시설, 재래시장, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 우이신설 경전철 화계역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타일붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~ 10m)(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(최총확 인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25) , 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13514 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 제5층 제507호

용도: 도시형생활주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 3.04㎡ (약 0.92평)

토지지분: 3.045㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.01㎡ (약 3.63평)

건물지분: 12.01㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 강북구 수유동 수유초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 인근에 저층 공동주택, 업무시설, 재래시장, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의 시설 이용이 용이한 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 우이신설 경전철 화계역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 서측 및 남측으로 도로에 접해 있어 차량의 출입이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한구역, 소로2류(폭8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 지정) 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부 요약에 따르면, 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기(2025.10.27 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-30

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 명도 절차 진행 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김현지)

보증금: 88,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-23

확정일자: 2021-08-24

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권이 말소 예정 또는 말소된 상태입니다. HUG가 채권자로서 경매를 진행하고 있어, HUG와의 인수 조건 변경 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

기타 특이사항: 본 물건은 공동담보로 묶여 있으며, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 내용을 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

건물 개요: 본건은 '수유역 하이 시티' 건물 내에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 총 12층 규모이며 근린생활시설도 함께 운영되고 있습니다.

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보는 본건(12.01㎡)과 면적이 크게 다른 다세대주택(41㎡~60.88㎡)들로 구성되어 있습니다.

* 상아주택(448-27): 60.88㎡, 2009년식, 2026년 7월 266,500,000원에 거래 (평당 약 144.8만원)

* 북한산드림빌(567-33): 44.5㎡, 2015년식, 2026년 7월 200,000,000원에 거래 (평당 약 148.1만원)

* 세윤하이츠(A)(455-17): 41㎡, 1993년식, 2026년 7월 150,000,000원에 거래 (평당 약 121.0만원)

본건의 면적인 12.01㎡ (약 3.63평)는 매우 작기 때문에, 면적이 넓은 위 다세대주택의 실거래가와 직접 비교하기에는 무리가 있습니다. 소형 오피스텔 또는 도시형 생활주택의 단위 면적당 가격을 참고해야 하며, 이는 일반적으로 면적이 넓은 주택보다 높게 형성될 수 있습니다. 감정가 8,500만원은 본건 면적 기준 평당 약 2,341만원 (3.3㎡당)으로, 이는 주변의 넓은 다세대 주택 거래 시세와는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주위에는 재래시장, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설을 이용하는 데 불편함이 없습니다.

교통: 우이신설 경전철 화계역과 다수의 버스 노선이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

주거 환경: 본건은 도시형생활주택으로 원룸형으로 이용 중에 있으며, 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인이 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원인 점은 직접적인 금전 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자이자 임차인 정보와 연관되어 있어, HUG와의 복잡한 권리 관계 및 인수 조건 변경 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 이는 추가적인 협상 또는 법적 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

매우 작은 면적: 12.01㎡의 전용면적은 1인 가구 수요를 타겟으로 할 수 있으나, 향후 매매 시 환금성 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한: 다양한 용도 지역 및 제한 사항(상대보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(화계역) 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금/차임이 0원이라는 점, 그리고 HUG가 채권자로서 경매를 진행한다는 점 등 권리 관계가 복잡한 특수 물건입니다. 제공된 주변 시세는 본건과 면적 차이가 커 직접적인 비교 분석에 한계가 있으며, 감정가가 본건의 작은 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 강북구 수유동의 역세권(화계역)에 위치하며, 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 풍부합니다.

1인 가구 수요: 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

시세 분석을 통한 저가 매수 기회: 감정가 대비 향후 낙찰가를 면밀히 분석하고, 복잡한 권리 관계 및 HUG 관련 사항 해결 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,500만원이며, 건물 면적 12.01㎡ (약 3.63평) 기준입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

주변 면적이 넓은 다세대주택의 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 단위 면적당 가격으로 환산했을 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 명도 과정 및 HUG 관련 인수조건 변경 가능성을 고려하여 추가적인 비용 및 발생 가능한 제반 사항을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 8,500만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 추가적인 현장 조사, 권리 관계 명확화, HUG와의 협의 결과 등을 바탕으로 6,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 잠재적 리스크와 예상되는 명도 비용 등을 반영한 보수적인 추정치이며, 최종 입찰가는 전문가와의 상담 및 추가적인 정보 분석을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.