나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13425 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-8 한강뉴스타 101동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "일신초등교" 동측에 인접하여 위치함. 부근은 아파트 및 공동주택·주상용건물·단독주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 내부순환도로주변 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "월곡역" 까지 도보로 각각 약4~5분 및 약7~8분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 제4층 제402호로서, 외벽은 치장석 붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1·(제시외 증축부분: 창고1) 등으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13425 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-8 한강뉴스타 101동 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 301,000,000원

* 토지면적: 28.17㎡ (약 8.52평)

* 토지지분: 28.168㎡ (약 8.52평)

* 건물면적: 27.89㎡ (약 8.44평)

* 건물지분: 27.89㎡ (약 8.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 건축물 현황:

* 동명: 한강뉴스타 101동

* 층수: 4층 건물 중 4층

* 준공일: 2021년 03월 09일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 전용면적 (건물면적): 27.89㎡ (약 8.44평)

* 공급면적: 정보 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 종암동 "일신초등교" 동측에 인접하여 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 내부순환도로 주변의 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통:

* 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 4~5분 소요됩니다.

* 지하철 6호선 "월곡역"까지 도보로 약 7~8분 소요됩니다.

* 따라서 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건명세서상 주요 기재사항:

* 제시외 건물(창고 1개)이 포함되어 매각됩니다.

* 대항력 있는 임차인(조 )이 존재하며, 선순위 임차권이 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 조

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-22

* 확정일자: 2021-04-28

* 배당신고일자: 2023-05-12

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 을구 1번 (2023-05-12): 주택임차권, 권리자 조안나, 권리금액 298,000,000원. 말소: 인수. 이 권리는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액 부분에 대하여 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

* 갑구 3번 (2025-10-17): 강제경매, 권리자 조안나, 권리금액 298,000,000원. 이 권리가 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서상 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 회수가 불투명할 경우 잔액 인수 위험이 존재하므로 면밀한 검토가 필요합니다.)

* 임차인 관련 주의 문구: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 따라서 배당표가 확정될 때까지 임차인의 보증금 회수 여부를 반드시 확인해야 하며, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건이 위치한 종암동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설, 교육기관(일신초등학교), 공원 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성은 양호합니다.

* 지역 규제:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하 건축 가능)

* 과밀억제권역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 치장석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있으며, 건물 현황은 보통입니다.

* 이용 상태: 내부적으로 현관, 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다. 또한, 제시외 증축 부분으로 창고 1개가 있습니다.

* 설비 내역: 상하수도, 위생 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비가 운용 중입니다. 개별 도시가스보일러에 의한 난방 설비가 되어 있으며, 급배수 상태는 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 을구 1번 주택임차권(조안나, 보증금 298,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 물건명세서에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 예상액이 보증금 전액을 충당한다는 의미로 해석될 수 있으며, 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 본건 매각에는 제시외 건물(창고)이 포함됩니다. 이는 무단 증축이나 위법 건축물에 해당할 가능성이 있으며, 이에 대한 원상복구 의무 발생, 이행강제금 부과, 또는 명도 과정에서의 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역으로 7층 이하의 건물만 건축 가능합니다. 또한, 과밀억제권역 및 대공방어협조구역에 해당하여 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (과거 토지거래 허가구역이었으나, 현재 지정 기간은 만료되었습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 종암동에 소재한 다세대주택으로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 월곡역(6호선)까지의 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있어 거주 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 회수 여부가 불확실할 경우 인수해야 할 부담이 발생할 수 있다는 점입니다. 또한, 제시외 건물 포함 매각으로 인한 추가적인 부담 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 성북구 종암동에 위치하여 도심 접근성이 용이합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 교통: 지하철 6호선 월곡역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 인근에 일신초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 301,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (주변 유사 면적 다세대):

* 분석된 최근 매매 자료에 따르면, 약 29~30㎡ 면적의 다세대주택 거래가는 280,000,000원에서 312,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 이는 제곱미터당 약 934만원에서 1059만원 수준입니다.

* 본건의 건물면적 27.89㎡ (약 8.44평)를 기준으로 산출한 현재 시세는 약 278,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 298,000,000원에 대한 전액 미배당 시 인수 위험 존재)

* 예상 입찰가 산정:

* 보수적인 관점에서 시세 반영 시: 270,000,000원 ~ 280,000,000원

* 감정가와 임차인 보증금을 고려한 안정적 낙찰 목표: 280,000,000원 ~ 290,000,000원

* 권고 입찰가: 285,000,000원 내외

* 본 물건의 예상 입찰가는 현 시세와 감정가를 고려하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 면밀히 검토하고 최종 배당 현황을 확인한 후 결정하는 것이 중요합니다. 제시외 건물로 인한 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.