나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513799 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 395-30 세명아파트 102동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 "주안역")이 소재 하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 6층 602호로서 (사용승인일: 2002.4.4.) 외벽: 사이딩 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추 홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]),과밀억제권역,철도보호지구(2021-04-06). 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간:2025.8.26.~2026. 8.25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513799 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 395-30 세명아파트 102동 6층602호

용도: 아파트

건물사용승인일: 2002년 4월 4일

감정가: 81,000,000원

토지면적(구분건물 지분): 12.05㎡ (약 3.64평)

건물면적(전용면적): 36.29㎡ (약 10.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

대지면적(건물 부지): 199.90㎡ (약 60.47평)

건축면적: 150.28㎡ (약 45.46평)

연면적(건물 전체): 688.98㎡ (약 208.45평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "주안역"이 소재하는 등 대중교통 이용 여건이 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2024-05-02)

* 인수되는 권리: 없음 (을구 3번 주택임차권은 말소 예정)

* 등기부 현황:

* 소유권: 박덕용(보존) -> 이은영(이전) -> 임남진(이전, 2021-03-09 매매)

* 주택임차권 (을구 3번): 한국토지주택공사, 보증금 80,000,000원, 전입 2021-05-17, 확정 2021-04-21, 배당신고 2022-07-07. 대항력 없음. (말소 예정)

* 강제경매 (갑7): 서울보증보험, 85,917,807원, 2025-11-10 접수. (말소 대상)

* 압류 (갑6, 말소기준권리): 인천세무서장

* 압류 (갑8): 인천지방검찰청

* 임차인 현황:

* 임차인: 한 택공사

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-04-21

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 공동주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주안역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 주안역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주변 환경: 일반적인 아파트 단지 주변 환경으로, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 본 물건의 특이사항으로 'SGI 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 조건이 발생할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 서울보증보험과의 구체적인 조건 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 규제: 일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 한정) 등 다수의 도시계획 관련 규제가 존재하므로, 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천지하철 1호선 주안역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다.

* 권리관계는 말소기준권리인 인천세무서장의 압류보다 후순위인 채권자 서울보증보험의 강제경매로 인해, 임차권 등 소멸되는 권리가 많아 비교적 깔끔하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특수사항에 대한 면밀한 검토가 요구되며, 관련 법규 및 제한사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주안역 초역세권 입지로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 말소될 권리가 많아 권리관계가 명확한 편.

* 재개발/도시재생 사업 등 지역 개발 시 수혜 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본 물건의 경우, 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수 보증금이 없으므로 0원으로 간주됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 현장 방문 등을 통한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.