나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1798 [1] 인천광역시 서구 가좌동 192-58 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동소재 "건지초등학교" 북서측으로 약300미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건내의 2층 201호로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭약 2미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역 (2025-05-20), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황상 A,B 2개동이 있으며, 본건은 B동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1798 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 192-58 2층201호

용도: 연립주택 (건축물현황 및 감정평가요약 상 다세대주택으로 이용중)

감정가: 113,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 1993년 (감정평가요약 및 유사건물 정보 기반 추정)

1.2. 면적정보

토지면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.40㎡ (약 18.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 하나저축은행 (인천지방법원의 강제경매개시결정 2025타경1798)

주요특이사항: 중복사건, SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 현황상 A,B 2개동이 있으며, 본건은 B동임

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "건지초등학교" 북서측으로 약 300미터 지점에 위치합니다. 주위 일대는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)에 해당합니다.

2.4. 인접도로상태

본건 북서측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변시설 및 혐오시설

주변은 일반적인 주거 지역으로, 초등학교, 근린생활시설 등이 근접해 있어 생활 편의성은 양호합니다. 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경1798, 채권자: 하나저축은행, 접수 2025-11-12) 입니다.

3.2. 등기부상 권리현황

* 소유권: 갑3 (2022-08-18) 최은경, 갑4 (2022-10-31) 주식회사데이원, 갑5 (2024-07-05) 이희섭 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 주택임차권: 을7 (2024-10-14) 한국토지주택공사 (보증금 102,000,000원) 등기. 해당 권리는 말소 예정이나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었습니다. (단, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 인수 여부 확인 필요)

* 강제경매: 갑6 (2025-11-12) 하나저축은행 (말소), 갑7 (2026-06-25) 서울보증보험 (말소) 등기.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: 김세영

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-02-26

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-11-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 소액이며 확정일자가 없어 배당받기 어려울 수 있으나, 대항력이 있어 임대차 기간 만료 시 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 2: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 102,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-31

* 확정일자: 2022-09-08

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을7 주택임차권으로 등기되었으나, 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되는 권리입니다. '대항력 없음'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수되는 권리

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 원칙적으로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 대항력있는임차인 김세영의 보증금(100만원)이 법원 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 임차인이 보증금 반환을 요구하며 명도를 거부할 가능성이 있으므로 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 비교

최근 2026년 1월 거래된 주변 유사 물건 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 인천 서구 가좌동 146-31 (송림빌라 203동): 35.45㎡ (약 10.7평), 1993년 준공, 4층, 87,000,000원에 매매. (평당 약 813만원)

* 인천 서구 가좌동 306 (코스모스): 46.62㎡ (약 14.1평), 1986년 준공, 1층, 130,000,000원에 매매. (평당 약 922만원)

* 인천 서구 가좌동 136-12 (합동빌라): 38.37㎡ (약 11.6평), 1991년 준공, 지하층, 15,000,000원에 매매. (평당 약 39만원, 특수 거래로 판단됨)

4.2. 시세 분석

본건은 건물면적 59.40㎡ (약 18평)이며, 감정가는 113,000,000원입니다. 이는 평당 약 628만원 수준입니다.

비교 대상인 송림빌라(10.7평, 평당 813만원) 및 코스모스(14.1평, 평당 922만원)의 실거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 본건은 1993년 준공으로 송림빌라와 유사하며, 면적은 더 넓습니다. 코스모스의 경우 1층임에도 불구하고 높은 가격에 거래된 점을 감안하면, 본건의 잠재적 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건지초등학교가 인근에 위치하며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

시내버스 및 마을버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있고, 전철역도 접근 가능한 거리에 있어 교통 환경이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 기타 권리관계

갑7 (서울보증보험 강제경매)의 말소등기가 확인되나, '중복사건' 표기가 있어 추가적인 경매 절차나 권리 변동 가능성을 확인해야 합니다. SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 등의 문구는 복잡한 권리관계를 시사하므로 상세한 검토가 필요합니다.

6.2. 대항력있는임차인

김세영 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 100만원이 전액 배당되지 않을 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 소액의 보증금, 확정일자 부재 등을 고려할 때, 큰 문제는 없을 것으로 예상되나 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

건축년도가 1993년으로 현재 시점에서 약 30년 이상 경과한 건물로, 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 연립/다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 입지 조건 및 교통 환경도 양호한 편입니다. 다만, 중복사건, SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인 등 다소 복잡한 권리관계와 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 임차인 김세영과의 명도 관련 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 감정가 대비 시세 차익 가능성

주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 본건의 감정가가 상대적으로 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

건지초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8.3. 편리한 교통망

버스정류장 및 전철역 접근성이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,000,000원입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 주택들이 평당 800만원 이상의 가격에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 대항력있는임차인 김세영의 보증금(100만원)은 소액이고 확정일자가 없어 낙찰자 인수 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

현장 조사 결과 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 예상 입찰가로 120,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.