나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5452 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층728호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치함. 주위는 공동주택,주상용건물,업무용건물 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 견전철역 등이 소재하고 있는 등 제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7층 728호로서 외벽:몰탈위페인팅마감 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2022.05.13일자로 사용승인되고, 공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주상용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5452 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층728호

용도: 아파트 (공동주택, 청년주택)

감정가: 350,000,000원

토지 면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물 면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

사용승인일: 2022년 05월 13일

총 세대수: 253세대

최고층: 7층

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역 등이 소재하고 있어 전반적인 교통 사정은 무난합니다. 경전철 우이신설선 솔밭공원역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 08월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요는 명시되지 않음)

임차인 현황:

* 정지수: 보증금 3,000,000원, 차임 510,000원. 2025년 05월 13일 전입 및 확정일자, 2026년 01월 20일 배당신고일자. 대항력 없음.

인수할 보증금: 0원

등기부채권 총액: 2,042,368,224원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 쌍문동은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 곳으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

편의시설: 주변에 다수의 상업 시설이 위치하여 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. (지도 검색 결과, 주변에 마트, 편의점, 병원, 음식점 등 근린생활시설이 위치함)

1.4. 생활정보

주거 편의: 2022년 사용승인된 신축 아파트(청년주택)로, 최신식 설비와 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단지 내 상가 및 주변 상권을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

교육 환경: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교 주변의 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용될 수 있습니다. (지도 검색 결과, 도보 거리에 초등학교 및 중학교 위치)

문화/여가: 솔밭공원역 인근에 솔밭공원이 위치하여 여가 활동을 즐기기 좋습니다. (지도 검색 결과, 솔밭공원이 가까운 거리에 위치함)

주차: 제공된 정보상 주차 시설이 매우 협소하거나 정보에 오류가 있을 수 있습니다. (지하주차대수 4대, 주차대수합계 0대 명시) 253세대 아파트 대비 현저히 부족한 주차 공간으로, 주차 관련 불편이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 한정) 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축 행위나 자산 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공업 시설, 폐기물 처리 시설 등은 지도 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 주거 지역 변화에 따른 주변 환경 변화는 고려해야 합니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 20억 4천만원으로 감정가 대비 매우 높습니다. 이는 채무의 규모가 크다는 것을 시사하며, 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상이나, 현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다. 향후 임대 시 공실 리스크 및 임대료 수준을 면밀히 파악해야 합니다.

과대 감정가 의혹: 감정가 3억 5천만원이 현재 시장 거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (시세 분석 참조)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축인 아파트(청년주택)로, 역세권 입지와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2022년 사용승인된 건물로 비교적 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 그러나 고도지구 등 각종 도시계획 규제, 매우 협소한 주차 공간, 감정가 대비 높은 채권 총액, 그리고 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었을 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인으로 노후도가 낮고 현대적인 설비를 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

역세권 입지: 경전철 솔밭공원역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 이는 임대 및 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

소형 평형: 30.03㎡(약 9.08평)의 전용면적으로 1~2인 가구 또는 청년층을 대상으로 한 임대 사업에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(30㎡ 내외)의 에드가쌍문 또는 인근 아파트의 최근 실거래가는 약 2억 6천만원에서 3억 1천만원 범위로 파악됩니다. 감정가 3억 5천만원은 현재 시장가보다 높은 수준으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금이 없으므로, 이러한 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크(협소한 주차, 각종 규제 등)와 감정가의 적정성을 충분히 고려할 때, 시세 하한선에 근접하거나 이를 소폭 상회하는 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근한다면 2억 8천만원 ~ 2억 9천만원 수준에서 입찰을 고려할 수 있으며, 향후 임대 수익률 및 매매 차익 가능성을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.