나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513906 [1] 인천광역시 서구 경서동 730-12 삼성타운명왕 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물내 2층 201호로서, 외벽: 일부 석재 및 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513906 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 730-12 삼성타운명왕 2층201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 135,000,000원

토지면적: 37.84㎡ (약 11.45평)

토지지분: 37.839㎡ (약 11.45평)

건물면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

건물지분: 49.79㎡ (약 15.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 압류(김포세무서장, 2024-08-09)이며, 접수일자 갑7입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 을구 5번 주택임차권(한국토지주택공사, 127,700,000원)은 말소예정으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 5번 주택임차권등기가 언급되어 있으며, 이는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었음을 전제로 합니다.

법원의 권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 평가되어, 일반적으로 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:김민호))

보증금: 127,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-21

확정일자: 2022-10-05

배당신고일자: 2024-10-21

대항력: 없음

비고: 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출됨.

주의: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 제공되었으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있고 SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 실제 권리관계에 대한 세부 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 주택임차권의 경우, 대항력이 없음에도 불구하고 물건명세서 상의 기재 내용과 특이사항으로 인해 인수 여부에 대한 면밀한 추가 검토가 요구됩니다. 법원에서는 인수 보증금 0원으로 평가하여 인수되는 보증금은 없을 것으로 보고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세

최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 14일, 경서동 752-4 (크리스탈빌), 56.24㎡, 8,500만원

* 2026년 1월 8일, 경서동 738-12 (그레이스파크빌1동2동), 47.76㎡, 9,000만원

* 2026년 1월 8일, 경서동 730-3 (보람아트빌2차), 44.88㎡, 7,600만원

4.2. 시세 분석

제공된 최근 거래 자료는 2026년 1월의 다세대주택 매매 건들입니다.

면적 대비 가격을 보면 44.88㎡(약 13.6평)이 7,600만원, 47.76㎡(약 14.5평)이 9,000만원, 56.24㎡(약 17.0평)이 8,500만원 수준입니다.

본 건 건물의 면적은 49.79㎡(약 15.1평)입니다.

최근 실거래가 평균 평당 약 561만원을 적용하면 약 8,450만원 수준의 시세로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 135,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 5,000만원 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 최근 시점의 차이, 또는 감정가의 기준이 다를 수 있음을 시사합니다. 입찰 시 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 2층 201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 일부 석재 및 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

5.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 등이 특이사항으로 명시되어 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등이 주택용도 취득 시에는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다.

6.3. 임차인 관련 위험

비록 임차인에게 대항력이 없는 것으로 표시되어 있고, 법원에서 인수 보증금 0원으로 평가하였으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있고 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있는 점은 잠재적 위험 요인입니다. 임차인 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 권리관계와 관련된 특이사항(SGI 인수조건 변경, 물건명세서 기재 내용)에 대한 주의가 요구됩니다.

감정가는 135,000,000원이지만, 최근 실거래가 시세는 약 7,600만원에서 9,000만원 수준으로 파악되어 감정가와 시세 간의 괴리가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 경서초등학교 인근의 주거지 역세권.

* 다세대주택으로 소형 투자 가능.

* 주변 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 135,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 실거래가 시세는 44.88㎡ 기준 7,600만원에서 56.24㎡ 기준 8,500만원 수준으로, 평당 약 500만원에서 623만원의 분포를 보입니다.

건물 면적 49.79㎡ (약 15.1평)에 최근 시세 평균(평당 약 561만원)을 적용하면 약 8,450만원으로 추산됩니다.

인수 보증금이 0원으로 평가되었으므로, 임차인 관련 권리 관계가 법원 평가대로 말소될 경우 추가적인 인수 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 관련 특이사항 및 물건명세서 상의 언급으로 인해 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리가 크고 잠재적 위험이 존재하는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 시세 및 잠재적 위험 요소를 고려하여, 78,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.