나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5100 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층629호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설경전철 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 경전철역이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제6층 제629호로서 외벽 : 벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 , 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도 로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5100 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층629호

* 용도: 다세대주택 (공동주택/청년주택으로 이용 중)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한

1.2. 면적

* 토지 면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

* 건물 전용 면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 토지 지분: 11.7357㎡

* 건물 지분: 30.0311㎡

1.3. 가격

* 감정가: 301,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, 우이신설경전철 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 경전철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 대체로 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건은 서측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 본 경매로 인해 모든 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 465,193,738원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이*

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 510,000원

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 주거지역에 속하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

* 단독주택과 공동주택이 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주변 상가 현황

* 인근에 다양한 종류의 근린생활시설이 분포하고 있어, 거주자들의 편의를 위한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 7층 건물에 속한 6층에 위치합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

* 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 및 공공시설

* 인근에 학교가 소재하고 있으며, 공원 및 임야 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간).

* 건축선 규정(3m 후퇴선)이 적용됩니다.

6.2. 건축물 관련 제한사항

* 본 건은 2022년 5월 13일 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 유지보수 및 재건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 기타 사항

* 기타참고사항으로 '임대미상'이라는 기재가 있어, 해당 물건 외 다른 호실의 임대 현황은 불분명할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 공동주택(청년주택)으로, 솔밭공원역 역세권에 자리하여 교통이 편리합니다. 비교적 신축 건물이며, 주변 편의시설 및 녹지 공간과의 접근성이 좋습니다. 권리분석 상 인수되는 부담이 없어 낙찰자는 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 다양한 토지이용계획 상 제한사항이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 이를 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성 (솔밭공원역 인근)

* 비교적 신축(2022년 사용승인)으로 양호한 건물 상태

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 부담할 권리가 없음

* 지역 내 주거 및 편의시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 다세대주택의 거래가는 2026년 7월 기준 ㎡당 약 399만원에서 585만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건은 전용면적 30.03㎡, 2022년 준공 건물로, 유사 거래 사례 중 2012년 준공된 26.51㎡ 면적의 2층 물건(15,500만원, ㎡당 약 585만원)이 가장 유사합니다.

* 본건은 해당 유사 사례보다 더 최근에 준공되었고 더 높은 층(6층)에 위치하므로, ㎡당 가격은 유사하거나 그 이상을 상회할 것으로 예상됩니다.

* 이에 따라 본건의 시장 가치는 ㎡당 약 600만원에서 700만원으로 추정할 수 있습니다.

* 30.03㎡ 기준, 예상 시장 가치는 약 180,180,000원에서 210,210,000원 범위로 산정됩니다.

* 감정가(301,000,000원) 대비 시장가는 상대적으로 낮은 수준입니다.

9.2. 추정 입찰가

* 상기 시세 분석 및 본건의 특징(신축, 역세권, 깨끗한 권리)을 고려할 때, 경쟁을 통한 적정 입찰가 범위를 180,000,000원에서 210,000,000원 사이로 예상합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 보고서상의 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.