나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13238 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-170 계명위너스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로써 (사용승인일 : 2010.05.17) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등)로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고 평탄한 정방형 토지로써, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

- 본건은 제시외 건물이 존재하고, 현장탐문조사 결과 건축물현황도면상 테라스 부분으로 조사되었으며, 정확한 면적과 위치등은 측량이 수반되어야 확인가능하나, 경매평가의 특성상 측량이 어려워 현황도면 및 현장실측 등에 의거 개략적인 위치와 면적을 사정하여 평가하였으니 이점 경매진행 및 입찰시 재확인 및 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

제시외 건물 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 46-170번지에 위치한 계명위너스 제5층 제502호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13238 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 202,460,000원입니다.

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-170 계명위너스 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

* 토지 지분: 23.14㎡ (약 7.00평)

* 건물면적 (전용면적): 41.88㎡ (약 12.67평)

* 건물 지분: 41.88㎡ (약 12.67평)

* 건물 제시외면적: 14.56㎡ (테라스 부분 포함 매각)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물명: 계명위너스

* 도로명주소: 서울특별시 강서구 까치산로12길 38-6 (화곡동)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2010년 5월 17일

* 총 층수: 5층 (해당 호실: 5층)

* 세대수: 10세대

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재합니다.

해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김해성

* 보증금: 136,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 1월 22일

* 확정일자: 2018년 12월 31일

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리 (을9): 주택임차권, 금액 136,500,000원, 말소: 인수

말소기준권리는 2022년 8월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)이며, 본 건은 이를 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

다만, 을구 9번의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,598,500,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정보상 차임이 0원이며, 배당받지 못하는 보증금 잔액이 있다면 인수 대상이 됩니다.)

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 화곡초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 지역 내 소비 및 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

별도로 확인된 혐오 시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

* 교육: 화곡초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 테라스 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김해성 임차인은 대항력이 있으므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 보증금 잔액 136,500,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 가장 큰 위험 요소입니다.

* 제시외 건물: 건축물 현황도면상 테라스 부분이 제시외 건물로 포함되어 매각됩니다. 정확한 면적과 위치는 측량이 필요할 수 있으나, 평가 시 현황에 의거 개략적으로 평가되었습니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김해성 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 136,500,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

따라서 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

제시외 건물(테라스)이 포함 매각되는 점도 유의해야 할 사항입니다.

신중한 권리 분석과 더불어 임차인과의 협상 가능성, 배당표 확정 여부 등을 종합적으로 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 다세대주택은 실수요자 및 투자자에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 시장 거래가 분석을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 관련 위험 요소를 면밀히 분석하고, 이를 해결할 방안을 마련한다면 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 37.44㎡~37.56㎡의 물건이 150,000,000원~160,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 41.88㎡로, 이를 기준으로 현재 시장 시세를 170,000,000원~200,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인에게 인수해야 할 보증금 136,500,000원이 있다는 점입니다.

따라서 매수인이 실제로 부담하게 되는 총 금액은 '낙찰가 + 인수해야 할 보증금'이 됩니다.

만약 매수인이 부담해야 할 총 금액이 현재 시장 시세(약 170,000,000원~200,000,000원)를 초과하지 않으려면, 다음과 같은 계산이 필요합니다.

총 부담 가능 금액 = 시장 시세

낙찰가 + 인수 보증금 ≤ 시장 시세

낙찰가 ≤ 시장 시세 - 인수 보증금

보수적으로 시장 시세를 190,000,000원으로 가정하고, 인수 보증금 136,500,000원을 고려하면,

낙찰가 ≤ 190,000,000원 - 136,500,000원 = 53,500,000원

이는 임차인이 배당으로 보증금을 전혀 회수하지 못한다고 가정한 매우 보수적인 산출입니다.

임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분을 회수한다면, 낙찰가의 하한선은 높아질 수 있습니다.

제시외 건물 가치(약 5,460,000원)를 감안하더라도, 대항력 있는 임차인으로 인한 부담이 매우 크므로, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가는 배당표 확정 및 임차인과의 협상 결과 등을 면밀히 파악한 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.