나이스옥션 법원경매 의정부 2020타경17309 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 266-2 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 가곡초등학교 북서측에 위치하며, 인근은 단독주택, 공동주택 및 전, 답 등이 혼재하는 마을주변 농경지대 및 소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 남동측으로 비룡로가, 동측으로 수도권제2순환고속도로(포천-화도)가 각각 소재함.

형태 및 이용상태

기호1, 2-1, 2-2, 3, 4, 5, 6 : 인근필지 및 도로와 대체로 평탄한 부정형 토지임. 기호1, 2, 6 : 다세대 건부지로 이용중임. 기호2-2, 3, 4, 5 : 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 그 상태가 보통인 폭 8M 미만의 도로를 통하여 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2-1, 2-2, 3, 4, 5, 6 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건의 기호1(가곡리 266-2), 기호2(가곡리 266-3), 기호6(가곡리 266-13)의 경우 귀 제시 목록상 지목이 공장용지 및 전이나, 기준시점 등기사항전부증명서 상 지목은 대임. 본건의 기호2(266-3)의 경우 귀 제시 목록상 면적(173㎡)이 기준시점 토지대장 및 등기사항전부증명서 상 면적(171㎡)과 상이하나, 이는 266-19번지로의 분할에 기안한 것으로 확인됨. 따라서 기호2-1은 가곡리266-3, 기호2-2는 가곡리 266-19로 각각 표시하오니, 경매참여 및 진행시 참고하시기 바람. 본건 토지의 경우, 정확한 경계 및 면적의 산정을 위한 측량이 실시 될 경우 그 면적과 경계 등이 상이할 수 있으니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 집합건축물대장 상 집합건물의 허가일(2015.12.23.), 착공일(2016.08.17.) 및 사용승인일(2024.04.24.)이 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서(집합건물) 상 ‘건축법상 사용승인 받지 않은 건물임’ 기재되어 있음. 본건 집합건물 제에이동(기호7~17)과 제비동(기호18~28)의 각 동별 및 각 호별 내부 마감재 및 설비내역에 다소 차이가 있을 수 있으니, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 집합건물 제에이동(기호7~17)과 제비동(기호18~28) 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에 기재된 각각 호별 전유면적이 상이한 부분이 있어, 등기사항전부증명서 기재된 면적을 기준으로 감정평가하였으며, 공용면적 및 전용률 산정을 위한 부분은 집합건축물대장을 참고하여 작성하였으니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람. 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호7 ~ 기호17 철근콘크리트구조 철근콘크리트붕 지하1층, 지상4층 건 중 제1층 제101호, 제1층 제102호, 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제2층 제203호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제3층 제303호, 제4층 제401호, 제4층 제402호, 제4층 제403호 임. 기호18 ~ 기호28 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건 중 제1층 제101호, 제1층 제102호, 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제2층 제203호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제3층 제303호, 제4층 제401호, 제4층 제402호, 제4층 제403호 임.

이용상태

공동주택(다세대) (기호7: 제1층 제101호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등), (기호8: 제1층 제102호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등), (기호9: 제2층 제201호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등), (기호10: 제2층 제202호 : 방2, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호11: 제2층 제203호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등), (기호12: 제3층 제301호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등), (기호13: 제3층 제302호 : 방2, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호14: 제3층 제303호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등), (기호15: 제4층 제401호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등), (기호16: 제4층 제402호 : 방2, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호17: 제4층 제403호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임. 공동주택(다세대) (기호18: 제1층 제101호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호19: 제1층 제102호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호20: 제2층 제201호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호21: 제2층 제202호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호22: 제2층 제203호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호23: 제3층 제301호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호24: 제3층 제302호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호25: 제3층 제303호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호26: 제4층 제401호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호27: 제4층 제402호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등), (기호28: 제4층 제403호 : 방1, 안방1, 주방, 거실, 욕실1, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건의 기호1(가곡리 266-2), 기호2(가곡리 266-3), 기호6(가곡리 266-13)의 경우 귀 제시 목록상 지목이 공장용지 및 전이나, 기준시점 등기사항전부증명서 상 지목은 대임. 본건의 기호2(266-3)의 경우 귀 제시 목록상 면적(173㎡)이 기준시점 토지대장 및 등기사항전부증명서 상 면적(171㎡)과 상이하나, 이는 266-19번지로의 분할에 기안한 것으로 확인됨. 따라서 기호2-1은 가곡리266-3, 기호2-2는 가곡리 266-19로 각각 표시하오니, 경매참여 및 진행시 참고하시기 바람. 본건 토지의 경우, 정확한 경계 및 면적의 산정을 위한 측량이 실시 될 경우 그 면적과 경계 등이 상이할 수 있으니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 집합건축물대장 상 집합건물의 허가일(2015.12.23.), 착공일(2016.08.17.) 및 사용승인일(2024.04.24.)이 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서(집합건물) 상 ‘건축법상 사용승인 받지 않은 건물임’ 기재되어 있음. 본건 집합건물 제에이동(기호7~17)과 제비동(기호18~28)의 각 동별 및 각 호별 내부 마감재 및 설비내역에 다소 차이가 있을 수 있으니, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 집합건물 제에이동(기호7~17)과 제비동(기호18~28) 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에 기재된 각각 호별 전유면적이 상이한 부분이 있어, 등기사항전부증명서 기재된 면적을 기준으로 감정평가하였으며, 공용면적 및 전용률 산정을 위한 부분은 집합건축물대장을 참고하여 작성하였으니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람. 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2020타경17309 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

채무자: (정보 없음)

소유자: 김미옥 (등기부상)

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 266-2

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 3,256,606,000 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1,322.00㎡ (약 399.91평)

토지지분: 1,322㎡ (약 399.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 933.45㎡ (약 282.37평)

건물지분: 933.4499999999999㎡ (약 282.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 가곡초등학교 북서측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 전, 답 등이 혼재된 마을 주변 농경지대 및 소규모 공장지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 남동측으로는 비룡로, 동측으로는 수도권제2순환고속도로(포천-화도)가 인접해 있어 교통망이 양호합니다. 또한, 본건 동측으로 폭 8m 미만의 도로를 통해 차량 통행이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호1, 2-1, 2-2, 3, 4, 5, 6 토지는 인근 필지 및 도로와 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 기호1, 2, 6 토지는 다세대 건부지로 이용 중이며, 기호2-2, 3, 4, 5 토지는 도로 등으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 여재필

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-13

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

다수의 근저당권 및 지상권이 설정되었으나 대부분 말소되었습니다. 말소기준권리는 2015-02-09 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을16)으로 보입니다.

현재 유효한 권리로는 2022-09-22 접수된 김미옥 명의의 소유권이전(매매)과 2025-03-05 접수된 유공례 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 있습니다.

등기부채권 총액 (말소된 권리 포함 추정): 약 2,762,500,000 원

집합건물 등기부 요약:

다수의 근저당권, 가처분, 압류 등이 설정되었으나 대부분 말소되었습니다. 말소기준권리는 2017-11-13 접수된 전성남의 근저당권(을3)으로 보입니다.

현재 유효한 권리로는 2017-11-03 접수된 김기홍 명의의 소유권보존등기가 있습니다.

등기부채권 총액 (말소된 권리 포함 추정): 약 1,622,500,000 원

3.3. 권리관계 요약

매각으로 인해 대부분의 근저당권, 압류, 가처분 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 유치권 신고 및 소유권 이전 청구권 가등기가 존재하여 면밀한 분석이 필요합니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 토지 등기부상 2015-02-09 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을16), 건물 등기부상 2017-11-13 전성남 근저당권 (을3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요:' 부분은 기재 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (통상적으로는 말소기준권리보다 우선하는 권리가 없으면 모두 소멸되나, 유치권은 말소되지 않을 수 있습니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 3월~5월 거래된 주택들의 면적은 36.04㎡ ~ 59.89㎡이며, 거래 금액은 45백만원 ~ 69백만원 수준입니다. 이는 본건 감정가(32억 5천만원대)와 비교했을 때 거래 대상이 다르거나, 본건이 훨씬 규모가 크고 신축인 다세대 주택 단지일 가능성을 시사합니다. 본건의 감정가는 토지 1322㎡와 건물 933.45㎡를 기준으로 책정되었으며, 이는 1990년대 소규모 주택 거래 사례와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

4.2. 주거 편의 시설

본건은 다세대 주택으로, 일반적인 주거 단지에 포함됩니다. 주변에 학교(가곡초등학교)가 근접해 있으며, 차량 접근성이 양호한 편입니다. 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

* 건축물대장상 사용승인일(2024.04.24.)이 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서 상 ‘건축법상 사용승인 받지 않은 건물임’으로 기재되어 있어 법적 하자 가능성이 있습니다. 이 부분은 명확한 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적 차이가 존재하며, 감정평가 시 등기부상 면적을 기준으로 하였으므로 확인이 필요합니다.

* 목록3(추정) 토지의 경우 농지취득자격증명이 필요할 수 있으며, 미제출 시 매수보증금 반환 불가 조항이 있습니다.

* 토지의 지목이 등기부상 '대'로 되어 있으나, 제시 목록상 '공장용지 및 전'으로 되어 있는 부분(기호1, 2, 6)이 있어 지목 변경 관련 사항을 확인해야 합니다.

5.2. 물건 명세서상 특이사항

* 집합건물(A동, B동 추정)은 대지권이 없습니다.

* 토지 경계 및 면적은 측량 시 상이할 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 현황 조사가 필요합니다.

5.3. 권리 관련 리스크

* 유치권 행사 중인 사실이 현장 조사되었습니다. (유치권자: 민성기 외 1명)

* 노수철, 김동호로부터 총 6억 3천만원 이상의 유치권 신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. (단, 신청채권자가 김동호의 유치권 부존재확정 판결문을 제출하여 해당 유치권의 효력은 법원의 판단을 받아야 합니다.)

* 다수의 채권 총액(약 43억 8천만원)이 감정가(약 32억 5천만원)를 초과하여, 일부 채권이 말소되지 않고 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다. (세부적인 권리관계 조사 필수)

6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 다세대주택으로, 넓은 토지 면적과 비교적 신축 건물(2015-2016년 건축 허가/착공)을 갖추고 있습니다. 감정가는 32억 5천만원대로 높게 책정되어 있으나, 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으며, 특히 성립 여부가 불분명한 다액의 유치권 신고가 다수 존재하고, 건축법상 사용승인 여부에 대한 등기부와 건축물대장 간 상이한 내용이 있어 법적, 권리적 리스크가 매우 높은 물건입니다. 이러한 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 신축급 건물: 1322㎡의 토지 면적과 933.45㎡의 건물 면적을 바탕으로 재건축 또는 대규모 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 교통 요지: 수도권 제2순환고속도로 인접 등 교통망이 양호합니다.

* 활발한 거래 활동 (제한적): 주변 다세대/연립 주택의 거래가 일부 확인되나, 본건과 직접 비교하기는 어렵습니다.

8. 예상 입찰가

본건은 다수의 권리 관계, 특히 성립 여부가 불분명한 유치권 존재 및 건축물 사용승인 관련 불확실성 등 매우 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 상황이므로, 실질적인 인수 부담액을 면밀히 산정해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 잠재적 리스크 해소 비용 및 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 추가적인 법적 절차 비용 등을 감안할 때, 감정가의 60~70% 수준 (약 19억 5천만원 ~ 22억 8천만원) 에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 공격적인 예상가이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 함께 권리 분석 결과를 철저히 재확인하고, 현장 조사를 통해 유치권 성립 여부를 파악하는 것이 필수적입니다.

유치권의 부존재확정 판결 진행 상황 및 그 결과에 따라 입찰가 산정에 큰 변동이 있을 수 있습니다.

9. 주변 시설 정보 (혐오시설 조사)

경기도 남양주시 화도읍 가곡리 266-2 일대 지역은 전답, 소규모 공장, 주택 등이 혼재된 지역으로, 특정 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 고물상 밀집 지역 등)이 집중적으로 보고된 내용은 없습니다. 다만, 지역 특성상 일부 소규모 공장 등이 산재해 있을 수 있어, 이에 대한 환경적 영향은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

10. 건축물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 힐하우스 (주소: 경기도 남양주시 가곡로89번길 28-4 (화도읍 가곡리), 해당 등기부상의 주소는 266-13번지이나, 본건 토지(266-2)와 관련될 수 있음)

건축 허가일: 2015.12.23.

착공일: 2016.08.17.

사용승인일: 2024.04.24.

구조: 철근콘크리트구조

지하: 1층, 지상: 4층 (A동 기준)

총 세대수: 22세대 (총괄표제부 기준)

주차대수: 총 16대 (옥외 5대, 실내기계식 11대)

주요 용도: 공동주택 (다세대)

전용면적:

* 1층: 101호 (약 20평대), 102호 (약 20평대)

* 2층: 201호 (약 20평대), 202호 (약 30평대), 203호 (약 20평대)

* 3층: 301호 (약 20평대), 302호 (약 30평대), 303호 (약 20평대)

* 4층: 401호 (약 20평대), 402호 (약 30평대), 403호 (약 20평대)

(상기 전용면적은 임의로 추정된 평수이며, 정확한 면적은 집합건물대장 및 등기부 확인 필요)

*참고: 제공된 JSON 데이터에는 A동의 상세 호실별 면적 정보가 전유부 항목에 있으나, 이를 평수로 환산하기 위한 정확한 수치가 명확하지 않아 개략적으로 표기했습니다.

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