나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73550 [1] 경기도 의정부시 신곡동 167-20 극동스타클래스아파트 106동 22층 2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "영석고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 22층 중 22층 2201호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 등)로 이용중임. (내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 남하향 완경사의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 상대보호구역(영석고), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05) (토지거래계약허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73550 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 167-20 극동스타클래스아파트 106동 22층 2201호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2006년 1월 26일

토지면적: 32.31㎡ (약 9.77평)

건물면적: 75.53㎡ (약 22.85평) (전용면적)

총 공급면적 (분양면적): 제공된 정보에는 명시되지 않았으나, 전용면적 75.53㎡ 기준입니다.

층수: 22층 중 22층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 284,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 본 건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "영석고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 접근성 및 제한사항

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

제한사항: 본 건 소재지는 상대보호구역(영석고), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2015년 8월 13일 중소기업은행 근저당 (을2)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

3.2. 인수되는 권리

인수되는 권리: 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다.

주의: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 면밀한 확인 없이 입찰할 경우 예상치 못한 명도 문제 또는 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 단지 인근의 근린생활시설과 주변 지역의 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 계획

토지이용계획상 일반주거지역으로 지정되어 있어, 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 지역 개발 관련 상세 내용은 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

영석고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

단지 주변 근린생활시설 및 인근 상업시설을 통해 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 주거 단지 정보

아파트명: 신곡극동클래스 (극동스타클래스)

총 세대수: 447세대 (6개동)

사용승인: 2006년 (준공 18년차)

주차대수: 총 135대 (가구당 약 0.3대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 확인이 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 따르거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본 건 소재지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2029.11.9.까지) 내 잔금 납부 및 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다.

6.3. 건축물 노후도

2006년 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 가능성이 있으나, 이에 따른 장기적인 시간 소요 및 불확실성도 존재합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 영석고등학교 및 주거 단지가 인접해 있어 일반적인 주거 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동 극동스타클래스 아파트 106동 2201호로, 전용면적 75.53㎡(약 22.85평)입니다.

주변 학교 및 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 주거 지역에 위치하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 반드시 확인해야 할 부분입니다. 토지거래허가구역이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실수요자 접근 용이

인수되는 권리가 없고 명도 부담이 적다면, 실거주 목적의 실수요자에게 비교적 안정적인 선택지가 될 수 있습니다.

8.2. 장기적 가치 상승 잠재력

2006년식 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 등 사업 추진 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점이며 불확실성을 내포합니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(75.53㎡) 및 약간 더 넓은 면적(84.83㎡)의 아파트가 2026년 6월부터 7월 사이에 264,000,000원에서 278,500,000원 사이에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 284,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가보다는 다소 높게 책정되었습니다.

권리 인수 부담이 없고 임차인 인수 보증금이 0원인 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가: 284,000,000원

최근 실거래가 범위: 264,000,000원 ~ 278,500,000원

안정적인 낙찰을 위해, 최근 실거래가 범위와 감정가를 종합적으로 고려하여 감정가 대비 약 5~10% 할인된 가격을 고려하는 것이 합리적입니다.

단, 본 제안은 현재까지 제공된 정보에 기반한 예상치이며, 실제 명도 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수 등 다양한 변수에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 명도 비용, 세금 등 추가적인 부대 비용은 고려되지 않았습니다.

권장 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.