나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12223 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1009-60 후암타운 제101동 제7층 제701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "독산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))) 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 외장석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)))으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 동측으로 시흥대로103길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12223 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1009-60 후암타운 제101동 제7층 제701호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

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1.2. 건물 정보

건물명: 후암타운 101동

동/호수: 제101동 제7층 제701호

준공일자 (사용승인일): 2019년 03월 07일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물면적: 18.17㎡ (약 5.50평)

건물지분: 18.17㎡ (약 5.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 토지 정보

토지면적: 14.87㎡ (약 4.50평)

토지지분: 14.87㎡ (약 4.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

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1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 222,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.1. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 서울독산초등학교가 소재하고 있습니다.

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2.2. 교통 접근성

차량 진출입은 보통 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

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2.3. 지역 특성

본건은 도시지역, 준공업지역으로 분류되며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 23일 접수된 이영단 근저당권(금90,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 이 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

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3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

본건에는 임차인 최영수 씨가 거주 중이며, 보증금 228,000,000원, 확정일자 2020년 5월 15일, 전입일자 2020년 6월 12일자로 주택임차권을 등기하였습니다.

임차인 최 (성만 표기)은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 228,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하므로, 해당 보증금은 반드시 인수해야 하는 부담입니다.

* 임차인 정보

* 임차인: 최 (최영수)

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-12

* 확정일자: 2020-05-15

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (매수인이 인수)

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3.3. 기타 권리 현황

집합건물 등기부 상 현재 경매를 신청한 채권자 최영수(을8, 강제경매) 외 주택도시보증공사(갑5, 가압류), 동대문세무서장(갑6, 압류), 금천구(갑7, 압류), 서울특별시(갑9, 압류) 등의 권리가 등기되어 있으나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

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1.3. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 독산동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

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4.2. 역세권 및 유동인구

지하철 1호선 독산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 대중교통 이용객을 중심으로 일정 수준의 유동인구가 확보될 것으로 예상됩니다.

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1.4. 생활정보

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5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 일상생활을 영위하는 데 필요한 편의시설이 소재하며, 서울독산초등학교와 같은 교육시설이 인근에 있습니다.

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5.2. 교육 및 문화시설

주변에 서울독산초등학교가 있으며, 독산동 지역은 다양한 생활 편의 시설을 이용하기에 적합한 환경을 제공합니다.

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5.3. 건물 내부 설비

본 건물은 개별난방 시스템을 갖추고 있으며, 도시가스 설비, 승강기, 주차장, 화재탐지 및 소화설비, 급배수 및 위생설비 등 기본적인 주거 편의 설비가 완비되어 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 228,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 222,000,000원을 초과하므로, 실질적인 투자 가치 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

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6.2. 소형 면적의 한계

본건의 전용면적은 18.17㎡(약 5.50평)으로 매우 작은 편입니다. 최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례들은 28.56㎡ ~ 49㎡ 범위의 면적을 보여주고 있어, 본건은 거래 시 시장에서 선호도가 낮을 수 있습니다.

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6.3. 시장 가치 대비 높은 인수 보증금

감정가는 222,000,000원이지만, 인수해야 할 임차인의 보증금이 228,000,000원이므로, 현재 시점에서 이미 보증금만큼의 가치 손실이 발생한 상태로 볼 수 있습니다. 이는 본건의 실질적인 시장 가치 평가에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다.

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6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 여러 법규에 의한 행위 제한(준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)을 받고 있어 향후 건축 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 접근성과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 228,000,000원을 매수인이 인수해야 하며, 이는 감정가를 초과하는 부담입니다. 또한, 전용면적이 18.17㎡로 협소하여 시장에서의 경쟁력이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 상당한 위험 요소를 안고 있는 물건으로 판단됩니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 역세권 인근의 소형 주거 공간으로서 향후 수요 가능성.

* 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 후 재임대 또는 매각 시 시세 차익 기대 (다만, 현재로서는 보증금 인수 부담이 매우 큼).

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1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 222,000,000원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 228,000,000원이므로, 단순 감정가에서 인수 보증금을 제외하면 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

예상 입찰가 (순수 낙찰가) = 감정가 - 인수 보증금

= 222,000,000원 - 228,000,000원

= -6,000,000원

이는 본건의 보증금 인수액이 감정가를 초과하여 실질적인 순수익(equity)이 마이너스(-) 상태임을 의미합니다. 따라서, 실제 입찰 시에는 위 금액을 기준으로 낙찰가를 결정하기보다는, 인수해야 할 보증금과 물건의 현재 시장 가치, 명도 비용, 취득세, 기타 경비 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 시장 가치 대비 인수 보증금 부담이 크므로, 입찰을 진행할 경우 소액 또는 최소 금액으로 진행하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시세 분석에 따르면, 18.17㎡ 면적의 예상 시장 가치는 약 168,500,000원 수준으로 추정되나, 이 경우에도 인수 보증금(228,000,000원)이 시장 가치를 훨씬 상회하므로, 입찰 시 원금 회수 및 수익 창출 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.