나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73526 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-32 베르체 105동 3층 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 '송우중학교' 동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 도보접근이 가능하며 인근에 버스정류장역 등이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건 중 3층 302호로서, 외벽 : 외장석재 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택으로 이용중이며, 내부는 후첨'내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73526 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.2. 소재지 정보

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-32 베르체 105동 3층 302호

건축물 정보: 베르체, 2017년 (준공년도)

1.3. 물건 현황

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 113,000,000원

토지면적: 43.81㎡ (약 13.25평)

건물면적: 48.57㎡ (약 14.69평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 '송우중학교' 동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택 및 중소규모의 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

도보로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(을3, 근저당, 2022-03-18)보다 선순위인 권리는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수해야 할 보증금이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-19

* 확정일자: 2020-10-06

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. (등기부요약 '을4' 권리종류: 주택임차권, 말소: 인수 확인)

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 을3 (근저당, 박민정, 45,000,000원, 2022-03-18)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을4 (주택임차권, 한국토지주택공사, 110,000,000원, 인수)

* 인수 보증금 합계: 0원 (보고서 상 명시된 합계 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 현황

본건이 속한 '베르체' 아파트는 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로, 해당 단지 내에는 약 48세대가 거주하는 것으로 파악됩니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 1991-1992년식의 오래된 다세대주택으로, 전용면적 약 32.1㎡~36.09㎡가 57,500,000원에서 70,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 2017년식의 도시형생활주택으로, 건물 연식이 더 신축이며 면적도 48.57㎡로 상대적으로 넓습니다. 이를 감안할 때, 감정가 113,000,000원은 신축 연식과 면적을 고려한 수준으로 판단됩니다. 다만, 제시된 오래된 다세대주택의 실거래가와는 상당한 가격 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 시설

본건은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 외장석재로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 내 포장도로에 접하고 있으며, 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 송우중학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 시장 가격 대비 감정가 및 시세 정보 부족

비교 대상 시세 정보가 오래된 다세대주택으로 한정되어 있어, 본건(도시형생활주택, 신축)의 정확한 시장 가치를 판단하는 데 한계가 있습니다. 감정가가 신축 건물의 가치를 반영하는 것으로 보이나, 유사 신축 건물의 실거래가 정보 부족은 투자 결정에 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 지역 환경 이슈

포천시 전반적으로 생활폐기물 소각시설 증설 관련 논란이 있으며, 이는 지역 내 혐오시설 문제와 부동산 가치 하락 가능성에 대한 우려를 야기할 수 있습니다. 다만, 본건과의 구체적인 거리 및 영향 정도는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 인근에 학교가 있고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 110,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 상황이 가장 큰 부담 요인입니다. 이로 인해 낙찰 후 추가 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 감정가는 신축임을 감안한 수준으로 보이나, 인근 시세와의 괴리가 있어 투자 분석 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식: 2017년식으로 비교적 최신 건물입니다.

* 적정 면적: 48.57㎡의 전용면적으로 1~2인 가구가 거주하기에 적합합니다.

* 편리한 교통: 도보 접근 및 대중교통 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가가 보증금과 합산될 경우, 감정가 113,000,000원을 초과하게 되는 구조입니다.

감안된 투자 위험도와 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가를 보수적으로 책정합니다.

현재 제시된 비교 시세(5750만~7000만 원)와 신축임을 감안한 감정가 113,000,000원을 종합적으로 고려하되, 임차인 인수 부담을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.