나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13258 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제13층 제1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 원거리에 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상18층 건물 내 제13층 제1304호로서, (사용승인일: 2020.08.24) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27) <건축법>,가로구역별최고높이제한지역(2022-06-09)<건축법>,도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별건축물최고높이:자세한사항은건축과문의)<건축법>,수평표면구역(수평표면) <공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년9월10일~ 2029년9월9일,지목도로한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13258 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제13층 제1304호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5400만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상18층 건물 내 제13층 제1304호

사용승인일: 2020년 08월 24일

건물면적: 14.87㎡ (약 4.5평)

토지면적: 2.74㎡ (약 0.8평)

전유부분 면적(JSON 기반): 26.6㎡ (약 8.0평)

건축물대장 주요사항:

대지면적: 268.8㎡

연면적: 2376.85㎡

건폐율: 58.96%

용적률: 798.66%

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

원거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

북서측으로 노폭 약 30M 내외, 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 압류(남부천세무서장, 2020.11.04)

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 채권 총액은 약 10억 100만원입니다.

등기부상 채권 총액은 1,001,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(윤 )

보증금: 1억 6,200만원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 10월 15일

확정일자: 2020년 09월 18일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건으로 매각. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 윤 (주택도시보증공사)는 대항력이 없으며, HUG의 특수 매각 조건에 따라 잔액 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 강서구청 인근 일반상업지역에 위치하여 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

업무 및 상업 시설 이용이 편리한 지역 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 행정: 강서구청 인접

* 교통: 버스정류장 인근, 지하철 5호선 '화곡역' (원거리)

* 생활: 주변 근린생활시설 및 주거시설 이용 가능

* 건축물 내 기반시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

HUG의 임차권 포기 조건이 명시되어 있으나, 배당 결과에 따라 HUG가 잔여 채권에 대해 매수인에게 청구할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 현재 정보상으로는 인수 보증금이 0원이므로 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

6.2. 토지거래계약 허가구역

외국인 등 특정 매수자의 경우 토지거래계약 허가를 받아야 할 수 있어 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건축법규 제한

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가로구역별 최고높이제한지역

* 수평표면구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (다수 지정)

상기 제한 사항들은 건물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있으나, 현 상태에서의 오피스텔 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

6.4. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변 반경 500m 내에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구청 인근의 신축 오피스텔로, 편리한 입지 조건과 비교적 양호한 기반 시설을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

HUG 관련 권리 관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

다수의 건축법규 제한이 존재하나, 현 오피스텔 용도 및 이용에는 문제가 없을 것으로 보이며, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 강서구청 및 행정, 상업 중심지 인접

* 2020년 준공의 비교적 신축 오피스텔

* 합리적인 단가 적용으로 인한 시세 차익 가능성

* 권리 분석상 인수 부담 없음 (HUG 조건)

* 우수한 교통 접근성 (버스, 근거리 지하철)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 약 26.6㎡ (약 8평) 기준으로, 최근 실거래가는 2억 7,500만원 ~ 2억 8,300만원 수준입니다.

이는 3.3㎡당 약 3,400만원 ~ 3,500만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가(1억 5,400만원)는 이러한 시장 시세 대비 현저히 낮은 금액으로, 이는 등기부상 면적(14.87㎡)을 기준으로 산정된 단가가 실제 전용면적 기준 시장 단가와 일치하기 때문으로 해석됩니다.

따라서, 본건의 시장 가치는 약 2억 7,500만원 이상으로 판단하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 1억 5,400만원

채권자 청구 금액(HUG): 1억 6,200만원

최근 실거래가 기준 시장 가치: 약 2억 7,500만원 이상

본건은 시장 가치 대비 낮은 감정가로 인해 치열한 경쟁이 예상됩니다.

인수될 권리가 없고(보증금 0원), 신축 오피스텔이라는 점을 감안할 때, 감정가 이상의 적극적인 입찰이 필요합니다.

합리적인 투자 수익률을 확보하기 위해 시장 가치의 70%~80% 수준을 목표로 입찰가를 산정합니다.

1억 5,400만원 (감정가) x 1.2 (안정적 낙찰률) = 1억 8,480만원

2억 7,500만원 (시장 가치) x 0.7 (보수적 낙찰률) = 1억 9,250만원

종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 1억 9,000만원 ~ 2억 2,000만원 범위에서 결정하는 것이 타당합니다.

본 보고서에서는 1억 9,500만원을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.