나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52298 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1085-6 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 '돌산청솔3단지아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주거 및 상업지대임.

교통상황

본건 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

1) : 가로장방형으로 창고 건부지로 이용중임. 3) : 세로장방형으로 창고 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

1) : 북측으로 소로에 접함. 3) : 남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로3류(접함), 가축사육제한구역임. 3) : 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로3류(접함), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2), 4) : 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 내.외벽 : 판넬 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

2) : 창고. 4) : 창고, 냉동창고, 사무소(중2층).

설비내역

4) : 위생설비, 냉동설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 순천지원 2025타경52298 (1) 사건으로 진행되는 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1085-6 소재 창고시설에 대한 물건 보고서입니다. 감정가는 1,210,329,200원이며, 토지면적은 756.90㎡(약 228.96평)이고 건물면적은 437.50㎡(약 132.37평)입니다. 또한, 100.60㎡(약 30.43평)의 제시외 건물이 포함된 일괄 매각 물건으로, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 완도농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 '돌산청솔3단지아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 정비된 주거 및 상업지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 대체로 무난한 편입니다.

인접 도로상태: 토지(1)는 북측으로 소로에 접하고 있으며, 토지(3)는 남측으로 소로에 접하여 차량의 이용 및 통행이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로3류(접함), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을13/을9 근저당권 (완도농업협동조합, 2023-04-21 접수)이 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 송 : 보증금 1,000,000원, 차임 50,000원, 전입(사업)일자 2023-06-13, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2024-10-02, 대항력 없음.

* 주식회사낭만바다컴퍼니 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입(사업)일자 2023-05-26, 대항력 없음.

인수 가능한 보증금: 모든 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: '돌산청솔3단지아파트' 등 주거 지역 및 상업 시설이 인접해 있어 잠재적인 수요층 확보가 가능합니다.

물건 용도: 본건은 창고시설로, 건축물 표제부 분석 결과 건물(2)는 창고시설(288㎡)로, 건물(4)는 사무소, 냉동창고 등으로 활용 가능한 제2종근린생활시설(149.5㎡)로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거 및 상업 지역과 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 총면적 100.60㎡의 제시외 건물은 건축물대장에 등재되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있습니다. 이에 대한 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 법적 제재가 발생할 수 있으며, 낙찰자가 이를 부담해야 할 위험이 존재하므로 반드시 사전에 확인이 필요합니다.

임대차 관계: 건물(2) 및 건물(4) 모두 임대 관계가 미상입니다. 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차가 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍 우두리에 소재한 창고시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 12억 1032만 9200원이며, 권리 관계상 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 100.60㎡의 제시외 건물은 법적 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 현장 방문 및 관련 서류 검토를 통해 구체적인 현황 파악이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

돌산 지역의 발전 가능성과 인근 배후 수요를 기반으로 창고 및 물류 시설로서의 활용 가치가 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 면밀한 현장 조사, 주변 시세 분석, 제시외 건물 관련 법적 문제 검토 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 예측하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.