나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104191 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-62 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "제일성도교회" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형 급경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20 .~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 경사슬래브지붕 위 기와지붕 지하1층/지상2층 건물로서 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등. 내벽: 벽지, 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 98-62번지에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104191 (1)이며, 감정가는 1,077,600,760원입니다.

토지 면적은 188.00㎡(약 56.87평)이고, 건물 면적은 173.26㎡(약 52.41평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1984년 6월 5일로 확인되어, 건축된 지 약 40년 된 건물입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "제일성도교회" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입은 원활한 편이며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

토지는 정방형의 급경사지 형태를 띠고 있으며, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

남서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(사도), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을24)입니다.

매각으로 인해 을24 근저당권, 을25 근저당권, 을26 전세권, 갑11 임의경매개시결정, 갑10 압류 등은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 774,000,000원, 건물 784,000,000원으로 총 1,558,000,000원에 이릅니다. 이는 감정평가액을 초과하는 금액입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-26

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* *주의: 임차인 이 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원이라도 명도 시 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 절차 진행에 시간이 소요될 수 있음을 유의해야 합니다.*

4. 상권분석

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 검토한 결과, 신림동 지역 내 다세대 주택의 경우 2026년 7월 기준 거래 금액이 1억 8,500만원부터 3억 9,000만원까지 형성되어 있습니다.

이는 주로 전용면적 29.56㎡ ~ 45.37㎡ 사이의 다세대 주택 거래 사례이며, 건축 연도는 1991년부터 2018년까지 다양합니다.

본건은 단독주택으로, 면적 및 건물의 특성을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례 (2026년 7월 기준):

* 제일빌라(92-200): 1991년 건축, 전용 30.92㎡, 1억 8,500만원

* 드림하우스: 2015년 건축, 전용 29.56㎡, 3억 2,000만원

* 어반팰리스(6~7동): 2018년 건축, 전용 45.37㎡, 3억 9,000만원

5. 생활정보

본 물건은 "제일성도교회" 인근에 위치하며, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다.

인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

정확한 교육 및 의료 시설과의 거리에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 신림동 지역 내의 편의 시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 명도에 대한 철저한 준비와 법적 절차 검토가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1984년 건축된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 향후 대규모 수리, 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 경사도: 물건지의 토지가 급경사지이므로, 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 시 공사 난이도 및 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 대상자(외국인 등)에게는 토지 거래 허가가 필요하며, 이는 매수 가능 대상자를 제한할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 관악구 신림동의 단독주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 1984년 건축된 노후 건물, 급경사 토지, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금 및 차임이 0원이라는 특이한 권리 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있어, 본 건의 낙찰 가능성은 유찰을 거듭할수록 높아질 것으로 예상됩니다.

투자자는 임차인 명도에 따른 불확실성, 건물 노후화로 인한 수리 및 리모델링 비용, 토지 개발의 제약 등을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신림동 지역의 주거 수요: 신림동은 서울 내에서 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역으로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 단독주택으로서의 잠재력: 단독주택의 특성상 토지 개발(재건축, 증축 등)을 통해 미래 가치를 높일 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 본건과 같이 권리 관계가 복잡하거나 리스크 요인이 있는 물건은 여러 차례 유찰될 가능성이 높아, 감정가보다 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 실현할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,077,600,760원입니다.

등기부상 채권 총액은 1,558,000,000원으로 감정가를 크게 상회하고 있어, 최소 2~3회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금 및 차임이 0원이어서 명도에 따른 변수와 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 건물의 노후화 및 급경사 지형으로 인한 추가 공사 비용도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서 제시된 감정가로 입찰하기보다는 상당한 가격 하락을 예상하며 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 1,077,600,760원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 고려사항: 명도 비용, 건물 리모델링/재건축 비용, 토지 개발 제약 등

* 보수적 추정 입찰가 범위: 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원

이 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 현장 방문, 권리 관계 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.