나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13267 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 2 · 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제9층 제903호로서, (사용승인일 : 2021.03.24.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13267 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 가격

감정가: 271,000,000원

토지 면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 상세

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제9층 제903호

용도: 오피스텔 (건축물대장상) / 현황 주거용 사용 가능성 있음

건축물 사용승인일: 2021년 03월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제9층

전유부분 면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

수도권 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로, "업무시설(오피스텔)" 건물이 건축되어 있습니다.

본건 북측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 종합 분석

본건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있는 물건입니다.

말소기준권리보다 앞서는 권리는 확인되지 않으나, 임차인 및 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이므로 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: N * (NOLLAAYISATIFELODUNABIOLA)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-09-20

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 266,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-05-21

확정일자: 2021-05-03

배당신고일자: 2023-07-17

대항력: 없음

비고: HUG 인수 관련, 매각 조건에 따라 처리됨.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 및 조건 하)

3.3. 등기부 권리 분석

말소기준권리: 금천세무서 압류 (2025-02-13)

갑구 사항: 소유권 이전(신탁 말소), 소유권 이전(매매), 압류(금천세무서 2건), 압류(강서구).

을구 사항: 주택임차권(박아름, 266,000,000원, 2023-07-17 말소 예정), 강제경매(주택도시보증공사, 266,000,000원).

전체 등기부채권 총액: 266,000,000원

3.4. 매각 후 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등은 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내에서 기본적인 상업 및 주거 기능이 이루어지고 있습니다.

4.2. 이용 현황 및 용도

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현장에서 주거용으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 용도 관련 검토가 필요할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 수익성

임대 관계가 미상으로 정확한 수익성 분석은 어렵습니다. 다만, 까치산역 인근에 위치하여 임대 수요는 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 다세대주택이 밀집한 주거 및 업무 복합 지역의 형태를 띠고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건 및 보증금 처리 문제가 있습니다. 매수인이 잔여 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 잔여 임대차 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 건물 용도 및 규제 관련 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용될 경우, 추후 관련 법규 위반에 따른 행정 처분 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 공항 관련 지구: 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역에 해당하여, 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용 확인.

* 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건의 법적 효력 및 절차 확인.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 까치산역 인근에 자리하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

하지만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각, 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건, 공부상 용도와 현황 용도의 차이 등 다소 복잡한 권리관계 및 확인 사항을 내포하고 있습니다.

안전한 투자를 위해서는 권리 분석 및 인수 조건에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 사용승인된 신축급 오피스텔로, 양호한 건물 상태 기대.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 교통 편의성 우수.

* 향후 지역 개발 가능성 및 역세권 프리미엄 기대.

* 권리관계를 명확히 파악하고 리스크를 해소한다면 시세 대비 경쟁력 있는 매수 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석 필요성

제공된 정보만으로는 해당 물건의 정확한 현 시세를 산정하기 어렵습니다. 오피스텔 매매/임대 정보 및 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 동향 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려 사항

* 감정가: 271,000,000원

* 권리관계: HUG 인수 조건 및 임차인 보증금 관련 포기 조건 등을 고려하여, 매수인에게 예상되는 추가 부담이 최소화된다는 전제 하에 입찰가를 산정해야 합니다.

* 면적: 전용면적 27.41㎡ (약 8.29평) 기준 시세 파악.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례 및 현재 호가를 조사하여, 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 권리관계 분석 결과, 명확한 인수 부담이 없는 것으로 판단되더라도, 예상 명도 비용, 수리비, 취득세 등 부대 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 정확한 현 시세 분석 및 전문가의 의견을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.