나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4190 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층344호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 344호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)임.(후첨 "내부평면도" 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 에어컨설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 상업용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복6차선 삼양로, 북측으로 폭 약7m의 포장도로, 동측으로 폭 약9m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 북부지방법원 2025타경4190 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4190 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 344호 (도로명 주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602)

* 용도: 공동주택 (청년주택), 다세대주택

* 감정가: 230,000,000원

* 건물 전용면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

* 토지 지분면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물 사용승인일: 2022년 05월 13일

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하여 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 접근성: 본건은 서측으로 왕복 6차선 도로인 삼양로, 북측으로 폭 약 7m, 동측으로 폭 약 9m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 공동주택 및 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 08월 12일 한국주택금융공사 명의로 등기된 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각 후 소멸 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 현재 파악된 바 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 4,650,913,651원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준의 채권 총액이 등기되어 있어 투자 시 유의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 440,000원

* 전입일자 및 확정일자: 2025년 06월 02일

* 배당신고일자: 2025년 11월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 위치 특성: 솔밭공원역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 토지 이용 현황: 본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등으로 지정되어 있어 개발에 관한 규제 및 계획 사항이 존재합니다. 또한, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에 포함되어 있습니다.

* 주변 시설: 공동주택, 상업시설, 학교, 공원 등이 인접하여 생활 편의시설 및 공공시설 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설 유무: 본건 부동산 및 인근 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 지목할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 일반적인 도시 지역의 주거 및 상업 복합 환경으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 본건은 2022년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 3층 344호입니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 에어컨, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 이용 용도: 현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 내부 평면도는 소형 주거 공간으로 구성되어 있습니다.

* 편의 시설: 인근 지하철역, 버스정류장, 다양한 상업시설 및 공원 등 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 역시 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 과도한 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 46억 5천만원을 초과하여 감정가(2억 3천만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 관계의 복잡성이나 잠재적인 위험 요소를 시사하므로, 철저한 권리 분석 및 사전 조사가 필수적입니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 실거래가 자료와 비교 시, 본건의 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 23.19㎡(약 7평)의 소형 주거 공간으로, 임대 수익률을 높이기 위한 전략이 요구될 수 있습니다.

* 임차인 미회수 위험: 임차인은 대항력이 없으나, 만약 배당받지 못할 경우 보증금(300만원) 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물이며, 지하철역 인근에 위치하는 등 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 또한, 청년주택으로 활용될 수 있는 소형 면적이라는 점은 특정 수요층을 공략할 수 있는 장점이 될 수 있습니다.

하지만, 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 매우 이례적인 상황이며, 최근 실거래가 분석 결과 감정가가 시세보다 높게 평가된 것으로 보입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 투자를 결정하기 전에 매우 신중한 접근과 추가적인 현장 조사, 법률 검토가 필요합니다.

높은 수익률보다는 시세 차익이나 안정적인 자산 확보 관점에서, 제시된 위험 요소를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 솔밭공원역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 청년주택 잠재력: 소형 면적으로 1인 가구나 청년층을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세 상승 기대: 향후 지역 개발 및 수요 변화에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물 전용면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

* 본건 감정가: 230,000,000원 (평당 약 32,763,532원)

* 최근 실거래가 (2026년 7월, 인근 다세대주택):

* 26.51㎡ (약 8.02평) / 2012년식: 155,000,000원 (평당 약 19,326,683원)

* 63.29㎡ (약 19.15평) / 2000년식: 265,000,000원 (평당 약 13,838,120원)

* 36.54㎡ (약 11.05평) / 1991년식: 146,000,000원 (평당 약 13,212,669원)

* 분석 결과, 본건 감정가(약 3,276만원/평)는 최근 실거래가(약 1,321만원 ~ 1,933만원/평) 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

* 비록 본건 건물이 2022년식으로 최신이나, 실거래가와의 큰 격차를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

* 2012년식 건물의 최고 실거래가(약 1,933만원/평)를 기준으로, 2022년식 건물의 가치를 평당 약 2,200만원 ~ 2,500만원으로 추정해볼 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 한 예상 시세 범위는 7.02평 * (2,200만원 ~ 2,500만원) = 약 154,440,000원 ~ 175,500,000원 입니다.

* 예상 입찰가:

* 과도한 채권 총액, 실거래가 대비 높은 감정가 등 잠재적 리스크를 고려하여, 안정적인 투자를 위해서는 실거래가 기반의 예상 시세 범위 내에서 입찰하는 것이 바람직합니다.

* 본건은 최신 건축 연식이라는 점을 감안하여, 예상 시세 범위의 상단 또는 그 이상을 고려할 수 있으나, 위험 요소를 감안하면 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

* 제안하는 입찰가 범위는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 입니다.

* 최적 입찰가 제안: 170,000,000원

* (참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.