나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3746 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층226호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울서라벌중학교" 북동측 인근에 위치한 "에드가쌍문"공동주택(청년주택) 제2층 제226호으로 주변은 지하철역세권(우이-신설선)의 솔밭공원역 근거리에 소재하며 소규모 아파트단지,근린생활시설,학다세대주택 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 근거리에 지하철역이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건내 제2층 제226호의 청년주택으로 사용승인일은 2022년 5월 13일입니다 외벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

공동주택(청년주택) 및 근린생활시설등의 건부지로 이용되고 있습니다

설비내역

위생,급탕,난방,냉방,도시가스,승강기,화재안전장치,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 공동주택(청년주택)의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 왕복5차선의 삼양로와 접하고 북측과 동측으로 폭 약 7-8m의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

* 쌍문동 507-1 도시지역,준주거지역,고도지구(28m이하),지구단위계획구역,도로(접함),소로3류(폭8m미만)(접함),조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,공공지원민간임대주택공급촉진지구<민간임대주택에관한특별법>과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21.)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)(용도:아파트한정),건축선(해당도로의경계선에서3m후퇴선(건축법)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3746 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층226호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 294000000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

총 면적: 41.77㎡ (약 12.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울서라벌중학교" 북동측 인근에 위치한 "에드가쌍문" 공동주택(청년주택) 제2층 제226호입니다. 지하철 역세권(우이-신설선)인 솔밭공원역에 근거리에 소재하며, 주변은 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 이루어져 있어 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한 근거리에 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

도로상태: 본건의 서측으로는 왕복 5차선의 삼양로와 접하고 있으며, 북측과 동측으로는 폭 약 7-8m의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1) 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-08-12 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: (해당 사항 없음)

등기부 현황:

* 소유권보존: 도휘주식회사

* 근저당권 (말소기준): 한국주택금융공사 (2022-08-12, 금198617962원)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2023-07-14, 금198617962원)

* 근저당권: 주식회사온라이프건설 (2023-07-14, 금41932990원)

* 가압류: 진수민 (2025-04-10, 금200000000원)

* 가압류: 주식회사도안 (2025-06-12, 금1138000000원)

* 가압류: 박미숙 (2025-11-06, 금1593440000원)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-11-11, 198617962원)

* 가압류: 서울주택도시개발공사 (2026-01-13, 금178936610원)

* 압류: 목포세무서장 (2026-01-23)

* 등기부채권 총액: 3549545524원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관련 정보: 미상

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건은 지하철역세권(우이-신설선) 솔밭공원역 근거리에 소재하며, 주변에 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 위치합니다.

혐오시설: 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축 정보:

* 건물명: 에드가쌍문 청년주택

* 사용승인일: 2022년 5월 13일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물

* 해당 층/호수: 제2층 제226호

단지 정보:

* 동수: 1동

* 세대수: 253세대

* 전용면적: 6392.4095㎡ (전체 단지 기준)

* 총면적: 13674.754㎡ (전체 단지 기준)

* 주차대수: 지하주차 4대 (건축물표제부 JSON 기준)

* 최고층: 7층, 최저층: 2층

* 복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

* 전기차충전기(지하): 2대

* 본 물건의 전용면적은 30.03㎡ (약 9.08평)입니다. (분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로, 소로3류(폭 8m 미만), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21. 지정, 2025.8.26.~2026.8.25. 지정기간, 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 지정기간, 아파트 한정 용도)으로 지정되어 있어, 특정 조건 하에 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선) 규정도 있습니다.

건물 노후도: 사용승인일이 2022년 5월 13일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

권리관계 복잡성: 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 말소기준권리(을1 근저당권) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 아파트(청년주택)로, 역세권(우이-신설선 솔밭공원역) 인근에 위치하여 교통이 편리하며 생활 환경이 양호한 편입니다.

건물 자체의 노후도가 낮고, 부지 조건 및 도로 접근성이 좋습니다.

다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(고도지구, 토지거래허가구역 등)이 있으나, 아파트로서의 직접적인 건축 규제보다는 매수자 자격이나 용도에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

입찰 시에는 해당 물건의 시세와 권리관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트(청년주택)로 비교적 깔끔한 상태 기대.

역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 외 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 정리될 가능성이 높음.

1.8. 시세분석

본 물건은 2022년에 사용 승인된 약 9.08평(30.03㎡)의 전용면적을 가진 신축 소형 아파트입니다.

지하철 우이-신설선 솔밭공원역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

감정가는 294000000원이며, 이는 면적당 약 32390000원/평 (약 9789000원/㎡)에 해당합니다.

비교적 신축이고 역세권이라는 장점을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적으로 판단될 수 있으나, 도봉구 지역의 소형 아파트 시세 및 유사 건물(에드가쌍문 청년주택)의 실제 거래 사례에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

주변의 유사한 면적과 연식의 아파트 실거래가 정보를 충분히 파악하여 본 물건의 적정 가치를 판단해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 아파트의 실거래가, 유사 면적 및 연식의 매물 가격, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

본 물건의 신축 연식(2022년)과 역세권 입지(솔밭공원역)는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

일반적인 신축 아파트의 경우 감정가 대비 높은 낙찰률을 보이는 경향이 있으나, 권리관계의 복잡성(다수의 가압류 등)과 명도 과정에서의 변수도 고려해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가 294000000원을 기준으로 보수적인 접근을 추천합니다.

시세 조사 결과 및 본인의 자금 계획, 투자 성향에 따라 달라질 수 있겠지만, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 235200000원 ~ 264600000원)에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

하지만 이 범위는 일반적인 가이드라인이며, 현장 조사와 최신 시장 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.