나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경815 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 777-1 큐엠시네마 타워 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "정관동원로얄듀크 2차" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 대단위 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바 제반 대중교통사정은 보 통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물내 제1층 제112호로서, 외 벽: 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 등 마감, 내 벽: 내부인테리어 등 마감(추정), 창 호: 샷시창의 구조임.

이용상태

근린생활시설(일반음식점) 용도로서, '공실'상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대내 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이 용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40m 내외, 남측으로 노폭 약 20m 내외 및 남동측으로 노폭 약 12m 내외 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없 음.

물건 비고

근린생활시설(일반음식점) 용도로서, '공실' 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경815 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 777-1 큐엠시네마 타워 1층112호 (신주소: 부산광역시 기장군 정관6로 39)

건물명: 큐엠시네마타워

구분: 집합건물

용도: 근린상가 (구체적으로 근린생활시설, 일반음식점 용도)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 599,000,000원

토지면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

건물면적: 43.24㎡ (약 13.08평)

토지/건물 공부와의 차이: 없음

건축물 구조: 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물 내 1층

사용승인일: 2017년 11월 22일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "정관동원로얄듀크 2차" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대단위 아파트 단지, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

건물은 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 강화유리로 마감되었습니다.

토지는 북동하향 완경사지에 위치하나, 본건이 속한 부분은 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건은 북서측으로 폭 약 40m, 남측으로 폭 약 20m, 남동측으로 폭 약 12m의 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 광로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있고 일반경관지구, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 12월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (다만, 물건명세서 상 특이사항 없음을 기재)

등기부채권 총액은 515,599,028원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 총액은 0원이며, 별도의 유치권 등 특이사항은 보고서에 기재되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지와 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

주변 근린생활시설 업종이 다양하게 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

일반음식점 용도로 이용 가능한 상가로서, 해당 지역의 소비 성향 및 업종별 수요 분석이 필요합니다.

주변 상업시설과의 경쟁 및 차별화 전략 수립이 중요하며, 유동인구 및 소비력 등을 고려한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

주변에는 대단위 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리합니다.

건물 자체적으로 급배수, 위생, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의 및 안전 시설은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현재 '공실' 상태로, 공실 장기화로 인한 임대수익 공백이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 향후 임차인 확보 및 임대료 책정에 있어 추가적인 조사와 전략이 필요합니다.

상권의 전반적인 활성화 수준 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 파악하여 공실 위험을 최소화하는 방안을 모색해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 근린상가로, 대단지 아파트 및 업무시설 배후에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 인수할 부담이 되는 권리나 임차인은 없어 권리 분석 측면에서는 안정적입니다.

다만, 현재 '공실' 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 주요 고려 사항으로, 공실 해소를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

적절한 투자 전략 수립을 통해 공실 리스크를 관리한다면, 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

현재 '공실' 상태로 인해 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

대단지 아파트 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 잠재적 수요가 확보된 지역입니다.

권리관계가 깨끗하여 명도 관련 리스크가 적고, 비교적 안전하게 투자할 수 있습니다.

향후 정관신도시 발전 및 상권 활성화 시 임대수익률 증대 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금(0원)이 없으므로, 감정가 599,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 공실 상태 및 향후 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

다만, 투자의 위험성 및 신중한 접근을 위해 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. (예: 419,300,000원 ~ 479,200,000원)

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.